9 consejos que te ayudarán a vender tu apartamento por un precio más alto

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Gracias a las hipotecas preferenciales, las bajas tasas de los depósitos y los tipos de cambio inestables, incluso en una pandemia, las ventas de bienes raíces están aumentando. Los vendedores se sienten más seguros y los compradores tienen más oportunidades de adquirir opciones realmente cómodas. Junto con el servicio, le diremos cómo presentar un apartamento con la luz más favorable y venderlo a un precio del que no se arrepentirá.

1. Evaluar la situación del mercado

Los portales analíticos y los principales medios de comunicación suelen publicar materiales sobre el mercado inmobiliario. Por ejemplo, según el servicio Avito Real Estate, en 2020 la demanda de apartamentos aumentó en un 23%, para viviendas secundarias, en un 35%. Los precios también aumentaron: un 19% y un 8%, respectivamente, en términos anuales.

Después de analizar dichos estudios y pronósticos de especialistas, comprenderá claramente lo que está sucediendo con los precios, la oferta y la demanda. Y, en consecuencia, podrá tomar una decisión informada: venda el apartamento ahora o espere un momento mejor.

2. Determinar el costo objetivo de la vivienda

Explore otras ofertas

Busque en los sitios de bienes raíces apartamentos de la competencia en su área con un diseño, área o condición similar. Analiza qué objetos se retiran de la publicación a los pocos minutos de aparecer en el portal, y cuáles se cuelgan durante meses y prácticamente no obtienen visualizaciones.

Piense en cómo su apartamento puede compararse favorablemente con ofertas similares. Por ejemplo, la proximidad al metro, las buenas reparaciones, la entrada limpia, los vecinos tranquilos, las hermosas vistas al parque y el amplio estacionamiento en el patio justificarán un precio relativamente alto.

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Piense en las ventajas del apartamento en sí. Por ejemplo, si recientemente reemplazó el cableado o las tuberías, instaló enchufes adicionales, un sistema de hogar inteligente o sensores de seguridad, instaló armarios empotrados o hizo reparaciones en el balcón, no dude en aumentar el precio. Los nuevos propietarios no tendrán que hacer todo esto, lo que significa que no tendrán que hacerse cargo de los costes adicionales tras la compra.

Busque el juicio profesional

Si no está seguro de poder designar un precio que sea justo para el mercado y cómodo para usted, comuníquese con un especialista. Llame a un tasador: estudiará el objeto con una mente abierta, determinará todas las ventajas y desventajas, nombrará una figura específica y contará en detalle lo que lo guió para determinar el costo.

Una evaluación objetiva del apartamento ayudará. Esta es la base de datos más grande * de anuncios inmobiliarios en Rusia: cada segundo apartamento en el país se vende a través del servicio **. Gracias a los filtros, puede encontrar fácilmente propiedades similares a la suya y establecer un precio justo.

Para que el apartamento se venda más rápido, suba su anuncio en la búsqueda. Es económico, pero la cantidad de visitas aumentará de inmediato. El alto tráfico al servicio lo ayudará a atraer compradores potenciales y a concluir el trato más rentable.

Por cierto, puede encontrar al futuro propietario de su casa por su cuenta. En Avito Real Estate ha aparecido un apartado "", donde los usuarios indican sus deseos de vivienda.

* Según la investigación realizada por LLC "Foreitor" para LLC "KEH eKommerts" en julio de 2020.

** Según un estudio realizado por Aquarelle Research LLC para KEKH eKommerts LLC en septiembre de 2020.

3. Elimina problemas obvios

Un techo inundado, un agujero en el piso e incluso un grifo con fugas, todo esto empeora la impresión de un apartamento durante la visualización. Los compradores potenciales pueden solicitar un descuento, y tienen razón.

Las reparaciones importantes no deben realizarse antes de la venta: lo más probable es que los nuevos inquilinos esperen rehacer todo a su gusto y de acuerdo con sus necesidades. Pero tiene sentido poner el apartamento en orden. Por ejemplo, puede cambiar la taza del inodoro y el baño, aunque por otros baratos, pero nuevos, sin grietas, astillas ni rastros de óxido.

Al hacer un presupuesto de reparación, debe concentrarse en el 5-10% del costo de un apartamento, y cuanto más caro sea el objeto inicialmente, menor debe ser el porcentaje. Si el costo potencial de las reparaciones excede el monto resultante, será más rentable dar un descuento a los compradores.

Si está vendiendo un apartamento en Khrushchev de Moscú, que está incluido en la primera etapa del programa de renovación, definitivamente no es necesario repararlo. Dichos inmuebles se compran para luego recibir metros cuadrados en nuevos edificios.

Todos los objetos tienen sus propias características y diferente liquidez. Si no tiene experiencia en realizar transacciones o trabajar con bienes raíces y no sabe qué debe hacerse con su apartamento para venderlo de manera rápida y rentable, comuníquese con un profesional que lo ayudará a evitar muchos errores comunes. Sucede que una persona invierte más de 100 mil rublos en reparaciones cosméticas y luego intenta aumentar el precio en la misma cantidad. Pero este enfoque rara vez funciona.

Si el apartamento tiene un diseño típico y no difiere demasiado de otras ofertas en la misma área, entonces la limpieza, el orden y el mobiliario, que está incluido en el precio, pueden jugar un papel en la venta. Sin embargo, gastar cantidades importantes de dinero en reparaciones generalmente no tiene sentido.

4. Mejora la percepción del apartamento

Un comprador potencial siempre quiere "probarse" un nuevo apartamento para sí mismo: arreglar mentalmente los muebles y electrodomésticos, hacer un dibujo de cómo desayunará aquí, relajarse y conocer a los invitados. Naturalmente, las cosas de otras personas interfieren con esto.

Por lo tanto, es mejor si queda un mínimo de muebles y decoración en el apartamento antes de verlo. Por lo tanto, será más fácil para los compradores pensar en el propósito de cada habitación, imaginar una posible remodelación y un futuro interior.

La luz también ayudará a mejorar la percepción. Enrosque bombillas más potentes y encienda todas las luces antes de mirar; esto creará una sensación de celebración. Por supuesto, cuanto más luz, más brillantes son las fallas visibles. Pero las habitaciones mal iluminadas siempre parecen un poco desagradables.

Y, por supuesto, una limpieza general no hará daño, incluso si todavía vive en el apartamento que planea vender. La forma más sencilla de poner en orden tu casa es llamar al servicio de limpieza. Los especialistas lavarán las ventanas y los candelabros, quitarán la suciedad de los zócalos y las baldosas, y refrescarán los pisos y las fachadas de los muebles. En una palabra, harán que el apartamento brille, se vea más nuevo y, en consecuencia, más caro. Será genial si también ordena la limpieza en seco de muebles y alfombras, cuelga cortinas de luz.

5. Toma fotos de calidad

Invitar a un fotógrafo y tomar fotografías profesionales del interior es, por supuesto, ideal, pero una sesión de fotos requiere dinero y tiempo. Si no quiere pagar y esperar, puede invitar a amigos con una buena cámara y luego editar las imágenes en el editor.

Lo principal es no exagerar. La situación real en el apartamento debe corresponder a la foto. Por lo tanto, es bastante aceptable quitar un par de rasguños en el piso o "pegar" el papel tapiz, pero al menos es deshonesto quitar todas las grietas en las paredes y rayas en el techo.

Puede resultar que sus fotos no sean suficientes para los compradores potenciales, pero no pueden venir a inspeccionar la propiedad en un futuro cercano. Al colocar un objeto en Avito Real Estate, indique que está listo para una exhibición en línea, y su anuncio tendrá un cuadro correspondiente. Cuando el comprador se ponga en contacto con usted, puede hacer arreglos para mostrar el apartamento a través del enlace de video en un momento conveniente para ambos. Esto ayudará al comprador a tomar una decisión más rápida para comprar una casa.

6. Escriba un anuncio detallado y honesto

Imagínese vender su casa a amigos o familiares. Describa qué tipo de reparaciones ha realizado y qué piensa dejar en el apartamento: quizás muebles de alta calidad o electrodomésticos de marca.

Eliminar sellos: expresiones que se encuentran en casi todos los anuncios del sitio. Proporcione la mayor cantidad de información posible en los parámetros del anuncio y acorte el texto de la descripción a 10-15 líneas. Esto facilitará la búsqueda de opciones en el sitio y mejorará la primera impresión que el comprador tenga de su apartamento.

Asegúrese de informar sobre la infraestructura del área, porque la gente compra no solo metros cuadrados, sino un lugar donde llevarán a su hijo a la escuela o al jardín de infantes, visitarán un gimnasio y caminarán por el parque. Compruebe si la casa ha sido reformada. Compruebe si está listo para vender con una hipoteca.

No debe escribir sobre vecinos ruidosos en su anuncio. Pero si realmente hay problemas graves, es mejor informarlos antes de que se cierre el trato, para ofrecer soluciones y un descuento por dichos inconvenientes.

Anastasia Mazanko Realtor.

El anuncio debe estar escrito con honestidad, pero es mejor enviar la información de manera concisa para que el comprador potencial aún tenga preguntas. Entonces definitivamente llamará, y cuando ya haya contacto con la persona, las posibilidades de interesarlo en este apartamento son mucho mayores. Con base en las preguntas del comprador, comprenderá lo que es importante para él y podrá presentar la propiedad de manera favorable. Si una logia grande es importante para una persona y describe una cocina espaciosa y un baño, entonces no logrará su objetivo.

A veces, la información del anuncio funciona en su contra. Por ejemplo, para algunas personas, el estadio y la escuela justo debajo de las ventanas son una ventaja absoluta, mientras que para otras es una fuente de ruido, lo que significa una gran desventaja. Durante la visualización, el comprador podrá evaluar la situación real y tomar una decisión informada.

7. Ofrezca bonificaciones adicionales

Piense en qué más puede ofrecer al comprador para que le resulte más cómodo vivir en un apartamento nuevo. Por ejemplo, puede tener un garaje en el patio o un espacio de estacionamiento, lo que significa que el nuevo propietario resolverá de inmediato el problema del estacionamiento. O al lado de este piso tienes otro en venta o alquiler: el comprador trasladará allí a familiares mayores, y le será más fácil cuidarlos.

Quizás tenga un vehículo de carga y esté listo para ayudar a los nuevos propietarios con la mudanza. O proporcionar un lugar para guardar sus pertenencias y una cabaña de verano en un acogedor pueblo de cabañas para alquilar durante la renovación. Finalmente, es posible que tenga un equipo familiar de artesanos que harán el recorte con un descuento.

Además, puede consultar con un abogado y ofrecer un plan de pagos a plazos por una cantidad relativamente pequeña. A veces, las personas no tienen suficiente 20-30% del costo de un apartamento de ensueño, pero no quieren involucrarse en préstamos. El plan de cuotas ayudará a ambas partes a concluir un trato rentable.

8. Prepare todos los documentos

Antes de vender un apartamento, es recomendable escribir a todos los que estén registrados en él, cerrar deudas por un apartamento comunal y legalizar las remodelaciones, si las ha hecho.

El siguiente paquete de documentos se necesita directamente para la transacción:

• Pasaportes válidos para propietarios de viviendas. Si hay un menor entre los propietarios, necesitará su pasaporte o certificado de nacimiento, así como el pasaporte de un padre o tutor.
• El consentimiento de las autoridades de tutela y tutela si hay menores en la familia. El documento se emitirá si, después de la transacción, las condiciones de vida de los niños no empeoran.
• Certificado de matrimonio o divorcio, si se indican diferentes apellidos en el documento de propiedad del apartamento y en el pasaporte.
• Consentimiento notarial del esposo o esposa, si el apartamento comprado en matrimonio está registrado a nombre de uno de los cónyuges.
• Un poder notarial, si los intereses de uno de los propietarios están representados por un fiduciario.
• El contrato de compraventa de un apartamento, que será certificado por notario.

Para que los compradores tengan menos dudas sobre la pureza y transparencia de la transacción, también puede preparar documentos adicionales:

• Contrato de venta, certificado de herencia o privatización: estos documentos establecen su propiedad del apartamento.
• Extracto del registro USRN (proporcionado desde 2016) o un certificado de propiedad de la vivienda (emitido hasta 2016, válido ahora).
• El pasaporte técnico del apartamento, que ayudará a asegurarse de que no haya remodelaciones ilegales en él.
• Certificado de personas registradas (formulario No. 9), que a veces se denomina certificado de composición familiar.
• Actos de conciliación de contadores u otros documentos sobre ausencia de deuda por servicios públicos.
• Certificados de dispensarios de drogodependencia y neuropsiquiatría de que no estás registrado y tienes derecho a realizar transacciones inmobiliarias.
• Certificado de eliminación de gravámenes: para apartamentos comprados con una hipoteca.
• Certificado de eliminación de las medidas provisionales: si el apartamento se comprometió o hubo disputas al respecto, pero todos los problemas se resolvieron con éxito en el tribunal.

Agregue un extracto de la USRN directamente al anuncio en el portal. Con ella, los compradores estarán seguros de que todo está en orden con su apartamento: no está bajo arresto ni prohibición, ni en hipoteca ni en arrendamiento a largo plazo. El extracto contendrá datos anonimizados sobre los propietarios, así como el valor catastral. El servicio es gratuito para los vendedores.

Si, después de la conclusión del contrato de venta, el comprador tiene problemas con el apartamento, puede impugnar la conclusión de la transacción en los tribunales. A veces resulta que el vendedor no proporcionó toda la información sobre el objeto, y si las deficiencias se hubieran descubierto antes, la venta y la compra no se habrían realizado. Por lo tanto, vale la pena advertir al comprador sobre los puntos realmente importantes y consultar con un abogado o un agente inmobiliario experimentado si surgen dudas en cualquier etapa de la transacción.

9. Considere los argumentos a favor de la negociación

A veces, los compradores intentan reducir el precio entre un 20 y un 30% que ya están viendo. Se dan cuenta de que lo más probable es que el vendedor haya dejado un espacio de negociación y tratan de averiguar los límites.

No acepte reducir el precio de inmediato. Al contrario, justifica tu figura, muestra otras opciones de tu zona: no tan rentables, en las peores condiciones, más alejadas del metro, colegios o guarderías. Explique que no tiene prisa, por lo que estará esperando un comprador que esté dispuesto a pagar un precio justo.

De hecho, la negociación es buena: confirma que la persona está interesada en el trato. Esté preparado para ceder, pero tenga claro el precio mínimo que aceptará en el trato. Después de todo, su objetivo no es solo vender su apartamento rápidamente, sino también obtener el máximo beneficio.

Al hacerlo, sea objetivo. Si el techo de la casa tiene goteras y está vendiendo un apartamento en el último piso, vale la pena bajar un poco el precio. También puede pensar en una revisión si se desprende de los anuncios de venta de apartamentos que el mercado ha bajado.

Pero cuando los compradores piden un gran descuento simplemente porque han encontrado una opción más barata, no tiene que bajar el precio de su apartamento. Si otro objeto fuera realmente interesante y rentable para ellos, no negociarían contigo durante mucho tiempo.

Anastasia Mazanko Realtor.

El comprador puede encontrar casi cualquier motivo para negociar: por ejemplo, las ventanas de metal y plástico no están instaladas en el apartamento, el piso laminado es divergente, las baldosas no se colocan, el apartamento está en el primer o último piso. Pero la práctica muestra que si el propietario se mantiene firme y quiere vender la propiedad al menos a un precio determinado, entonces el comprador tendrá que darse por vencido o buscar otras opciones. Por lo tanto, es mejor incluir inmediatamente en el precio "margen de maniobra" y tener en cuenta la eliminación de deficiencias objetivamente graves.