Por qué los inmuebles subirán de precio a partir del 1 de julio y es urgente comprar un apartamento

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

La nueva ley debería proteger el dinero de los accionistas. Pero los bancos se beneficiarán al máximo de ello.

¿Qué pasará el 1 de julio?

El 1 de julio de 2019 entran en vigencia modificaciones a la ley que modifican las reglas de la relación entre la empresa y el cliente en el mercado de la construcción compartida.

Los desarrolladores ya no podrán utilizar directamente el dinero de las personas que compran apartamentos en la etapa de construcción de una casa. Estos fondos se mantendrán en cuentas de depósito en garantía. La empresa podrá eliminarlos solo después de que el objeto esté en funcionamiento.

Los desarrolladores tendrán que tomar préstamos bancarios, por supuesto, con intereses. Sberbank, por ejemplo, promete prestarlos al 7-8%, que es mucho.

¿Y por qué es necesaria esta ley?

Esta es la siguiente etapa en la mejora de la legislación en un intento por proteger el dinero de los accionistas.

Hasta 2004, no existía un marco regulatorio único para la construcción compartida, por lo que florecieron varios esquemas fraudulentos en forma de ventas múltiples del mismo apartamento a varios clientes, la desaparición del desarrollador con todo el dinero, etc.

La Ley 214-FZ mejoró significativamente la situación en el mercado de la construcción compartida. Protege al comprador de una doble venta de objetos, regula la relación entre el cliente y el promotor. Pero la regulación no asegura contra la quiebra de la empresa, lo que no ocurre tan raramente. Ahora hay 887 edificios con problemas en el registro del Ministerio de Construcción.

La nueva ley está diseñada para proteger a los accionistas de estos casos. Si la empresa no cumple con sus obligaciones, no completa la construcción, no cumple con la fecha límite, entonces el dinero de la cuenta de depósito en garantía se devolverá al cliente.

Parece una buena ley. ¿O hay una trampa?

Aquí hay algunos matices. El nuevo mecanismo para proteger a los accionistas es una buena mejora. Excluye situaciones en las que las personas se quedan sin dinero, sin apartamento, pero con una hipoteca a largo plazo para vivienda inexistente.

Sin embargo, al mismo tiempo, la construcción del edificio costará más para el desarrollador, lo que sin duda afectará el costo de los apartamentos. Y estamos hablando del precio de la vivienda sin terminar.

Así es como funcionaba antes: el desarrollador tomó dinero del accionista y le dio un descuento por usar estos fondos. Comprar un apartamento en este caso fue una especie de inversión de alto riesgo. Podría, por ejemplo, comprar una casa en la etapa de excavación por 1,5 millones de rublos y prepararla con un valor de mercado de 2 millones. Ahora el promotor tiene muchas menos razones para tanta generosidad: todavía tiene que pagar intereses al banco.

Por lo tanto, es probable que los apartamentos en edificios nuevos aumenten de precio: las empresas no operarán con pérdidas. Pero también existe un poderoso elemento de disuasión: el poder adquisitivo de los rusos. Para los productos que son demasiado caros, es posible que simplemente no haya comerciantes. Según las encuestas, ahora los compradores están dispuestos a pagar el 5% del precio del apartamento por transacciones más seguras con cuentas de depósito en garantía.

El aumento del precio de los objetos de construcción compartidos puede aumentar el costo de otros apartamentos. Pero la tasa de crecimiento depende del mercado. En 2018, los precios de la vivienda en el mercado primario y sin leyes sobre cuentas en garantía aumentaron un 4,35%, en el mercado secundario, un 1,58%.

Entonces, ¿los apartamentos subirán de precio o no?

Nadie puede decirlo con certeza. Los requisitos previos indican que los apartamentos subirán de precio. Pero los propios desarrolladores están hablando de esto sobre todo. Es posible que simplemente estén presionando a la gente para que compre apartamentos antes de que entre en vigor la ley sobre cuentas de garantía bloqueada. Además, existe el riesgo de que los precios para clientes tan apresurados ya aumenten.

Lo que definitivamente no vale la pena hacer en este caso es apresurarse. Se arriesga a toda prisa a dar dinero a un promotor inescrupuloso y convertirse en uno de los últimos inversores inmobiliarios defraudados. Verifique la compañía con cuidado: Lifehacker escribió cómo hacerlo.

Si no tiene tiempo, no se preocupe. Incluso si los precios comienzan a subir, es mejor pagar de más que quedarse sin apartamento y sin dinero.

Espera, ¿qué pasará con el dinero si se revoca la licencia del banco?

Este riesgo también está previsto en las leyes. Si el banco pierde su licencia, la Agencia de Seguro de Depósitos le devolverá el dinero; sin embargo, no más de 10 millones. El seguro es válido hasta que se alquila el apartamento o hasta que se rescinde el contrato con el promotor.

Entonces, ¿una cuenta de depósito en garantía parece un depósito?

Solo en parte, y los bancos lo están haciendo muy bien en este sentido. Gracias a la nueva ley, prestarán a los desarrolladores y recibirán interés de ellos. Mientras están construyendo la casa, el banco podrá "retorcer" el dinero de las cuentas de depósito en garantía y obtener ingresos de ellas. Después de que los apartamentos sean comisionados al desarrollador, este transferirá exactamente la cantidad que usted ingresó, sin intereses. En caso de quiebra del promotor, también se le entregará dinero sin intereses. Es obvio quién ganará al final aquí.

¿Entonces, cuál es el resultado?

La conclusión es simple:

1. A partir del 1 de julio de 2019, comprar una propiedad en construcción será más seguro, pero posiblemente más caro.
2. El dinero que pagues por el apartamento quedará en el banco hasta que se ponga en marcha la casa. Si el desarrollador viola las obligaciones, se le devolverán.
3. En caso de problemas con el banco, el dinero también le será devuelto, pero no más de 10 millones de rublos.
4. En cualquier caso, no es necesario apresurarse a comprar un apartamento, tenga en cuenta todos los matices. Pero si ha elegido un desarrollador y ya ha planificado un trato, es posible que pueda ahorrar algo de dinero.