Por qué las hipotecas a largo plazo están bien

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Menos riesgos, más comodidad e inflación solo le conviene.

¿Por qué tenemos miedo a las hipotecas a largo plazo?

Una hipoteca es un préstamo hipotecario a largo plazo. El período mínimo de hipoteca en los bancos rusos es de 1 año, el máximo es de 30 años. Como cualquier préstamo, una hipoteca es un pago en exceso. El banco presta dinero y cobra intereses por él. Cuanto más tiempo utiliza una persona estos fondos, más intereses paga. En el caso de una hipoteca, resulta que hemos estado usando el dinero del banco durante 20-30 años, por lo que el sobrepago resulta ser catastrófico.

Por ejemplo, tomemos la cantidad de 2,4 millones de rublos. La tasa de interés es del 9, 2%.

Plazo hipotecario	5 años	10 años	15 años	20 años	25 años	30 años
Pago mensual, en rublos	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
El costo total del préstamo, en rublos.	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Pago en exceso, en rublos	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

Con una hipoteca por 20 años, el pago será de 21.904 rublos y el pago en exceso será de 2 millones 856 mil rublos, es decir, más de la cantidad que pedimos prestada inicialmente.

Sustituya sus números en la tabla para ver cuánto tiempo es mejor para sacar la hipoteca. Puede calcular la cantidad de pagos en cualquier calculadora de hipotecas, por ejemplo.

En nuestro caso, el pago de la hipoteca durante 20 años difiere del pago calculado para 30 años en solo 2,246 rublos, y el pago en exceso es más de 2,643,000 rublos. Durante estos 10 años, estará regalando 264 mil al año o 22 mil al mes, un precio injustificado por la diferencia de 2246 rublos.

¿Por qué no da tanto miedo como parece?

A primera vista, una hipoteca a largo plazo es una servidumbre de por vida. Por el bien de sus propios metros cuadrados, debe deducir una parte significativa de su salario todos los meses, y hacerlo durante 20-30 años. Y como resultado, el banco recibirá dos o tres veces más de lo que emitió originalmente. Sin embargo, si lo miras, no da tanto miedo.

Tu eliges pagos cómodos

La hipoteca a largo plazo le permite mantener su estilo de vida habitual y no cambiar a la austeridad. Debido al hecho de que toma un préstamo por 20 a 30 años, el pago mensual no será muy grande. Para los residentes de las grandes ciudades, su monto será incluso menor que el costo de alquilar un apartamento.

Por ejemplo, compró un apartamento en un edificio nuevo por 3 millones de rublos. El pago inicial es de 600 mil, el resto se tomó en una hipoteca al 9, 2% anual. Si toma un préstamo por 10 años, el pago será de 30,663 rublos, y si es por 20 años, 21,904 rublos. Resulta casi 9 mil menos.

Reduce el riesgo de retrasos en el pago

La pregunta más terrible para quienes contraen una hipoteca: "¿Tendré suficiente dinero para pagarla?" Muchos viven con la esperanza de que en un par de meses sea más fácil, pero la situación en el país es tal que los precios están subiendo, pero los salarios no. Y si hoy es difícil pagar, mañana lo será aún más. Por lo tanto, si inicialmente no está seguro de que realizará grandes pagos, es mejor asegurarse.

Con una hipoteca a largo plazo, no te arriesgas a que: 20 mil es más fácil de pagar que 30. En caso de fuerza mayor, te será más fácil encontrar dinero.

Y si aún se aumenta el salario, el pago se tensará aún menos. Por ejemplo, recibió 40 mil rublos y pagó 21 900 por una hipoteca, más de la mitad de su salario. Un año después, ganó experiencia y comenzó a recibir 55 mil, pero el pago del préstamo siguió siendo el mismo: 21 900 rublos.

Puede cancelar su hipoteca antes de lo previsto

El pago mensual relativamente pequeño deja margen de maniobra: cuando aparece el dinero gratis, puede cancelar la hipoteca antes de lo previsto. Por ejemplo, si recibió una bonificación, encontró un trabajo a tiempo parcial o se aumentó su salario. Los pagos anticipados sirven para saldar la deuda, y no los intereses sobre ella, por lo que pagará rápidamente el préstamo y pagará menos al banco en exceso.

Existen dos estrategias de amortización anticipada: reducción del vencimiento o del pago. En el primer caso saldarás la deuda más rápido, en el segundo darás menos al banco cada mes. Es imposible decir con certeza qué estrategia es más rentable: necesita hacer cálculos para un préstamo específico y ver qué opción es preferible para usted.

Veamos cómo disminuirá el sobrepago si elegimos una estrategia para reducir el plazo. Tomemos, por ejemplo, los mismos 2,4 millones de rublos durante 20 años. Esto es lo que sucede si realiza pagos anticipados:

• Un pago anticipado. Al final del año, se le otorga el decimotercer salario: 40 mil rublos. Utiliza este dinero para pagar su hipoteca. Dicho pago le ahorrará 187 mil sobrepagos y reducirá el plazo del préstamo en 11 meses.
• 10 pagos de 20 mil por 5 años. De vez en cuando tienes dinero gratis. Realiza 10 pagos anticipados de 20 mil rublos en los primeros 5 años de la hipoteca. Esto le ahorrará 635 mil rublos y reducirá el plazo del préstamo en más de 3 años.
• 10 pagos de 40 mil por 10 años. Durante 10 años seguidos, ha estado invirtiendo su decimotercer salario, 40 mil rublos, en amortización anticipada. Esto ahorrará 884 mil rublos y reducirá el plazo del préstamo en 5 años.

Puede calcular cuánto ahorrará en reembolsos anticipados. Además, asegúrese de leer nuestro artículo sobre qué estrategia elegir para liquidar un préstamo bancario más rápido.

La inflación devalúa tu deuda

Hablando del enorme sobrepago, no se debe olvidar la inflación: la depreciación del dinero. Hace 20 años, se podía comprar una barra de pan por 7. Precios promedio al consumidor de bienes y servicios - el Servicio Federal de Estadísticas del Estado de rublos, ahora - por 27, y 10 años después - por 47 rublos condicionales.

No hay nada bueno en la inflación, pero en el caso de una hipoteca, solo juega a tu favor: los precios suben, los salarios se indexan, tu apartamento se encarece en el mercado inmobiliario y el pago de la hipoteca no cambia.

En 2029, pagará la deuda al banco a precios de 2019, incluso si ese dinero se deprecia lo suficiente como para comprar solo pan.

Nadie puede decir con certeza cuál será la inflación en 5 a 10 años. De 2010 a 2018, ascendió al 64,3%. La tasa de inflación en la Federación de Rusia. Si estas tarifas continúan, entonces en 10 años su apartamento por 3 millones costará casi 5 millones, en 15 años - 6, 6 millones de rublos, y en 20 años - más de 10 millones.

Y si la tasa de inflación baja, el Banco Central se abaratará, ha señalado las condiciones para reducir la tasa de las hipotecas al 8% y los préstamos. En tal situación, puede refinanciar su hipoteca; el banco reducirá su tasa de interés.

Asegúrese de antemano de que no hay ninguna prohibición o sanción sobre la refinanciación en el contrato de hipoteca. Entonces puede cambiar fácilmente a condiciones más favorables si aparecen.

David Sharkovsky Director Gerente de la sucursal rusa de Financer.com

Puedes comprar un apartamento mejor y más

Es más probable que el banco apruebe una hipoteca a largo plazo que a corto plazo. Es más rentable para él: darás el préstamo por más tiempo y pagarás más intereses. Además, así es como el banco se reasegura a sí mismo: es más fácil para el prestatario reembolsar los pagos pequeños, lo que significa que no habrá retrasos.

Con los préstamos a largo plazo, es probable que el banco también apruebe un préstamo mayor. La explicación es simple: el tamaño de la hipoteca depende del tamaño de los ingresos del pagador. Se calcula para que el pago mensual no supere el 40-60% del ingreso total. En consecuencia, cuanto mayor sea el plazo de la hipoteca y menor el monto del pago, mayor será el monto que aprobará el banco.

Una hipoteca a largo plazo te permite sacar un gran préstamo y comprar un apartamento con un área más grande o en un área más cómoda.

Ivan Lonkin Jefe del Departamento de Relaciones con el Cliente, SDM-Bank

Por ejemplo, una familia de dos con un ingreso de 150 mil rublos al mes puede obtener una hipoteca durante 5 años; el banco aprobará un préstamo para ellos por un monto de aproximadamente 2,5 millones de rublos. Si consideramos un préstamo para la misma familia durante 25 años, entonces el banco ya aprobará 6 millones.