¿Cuál fue la hipoteca en diferentes épocas históricas?

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Cómo la gente resolvió el problema de la compra de vivienda a crédito desde la prehistoria hasta el siglo XXI.

Los instrumentos financieros modernos han cambiado radicalmente la actitud de una persona hacia su propia economía. Tome la misma hipoteca: permitió a las personas comprar viviendas y otros bienes raíces en términos que antes eran simplemente imposibles. Averigüemos cómo se organizó el tema de las hipotecas en diferentes épocas, para comprender cuánto ayudó a las personas a mejorar sus vidas.

1. Paleolítico y anteriores

Los científicos saben muy poco sobre cómo se organizaba la vida familiar y económica en tiempos prehistóricos. Los arqueólogos y paleogenetistas, en el mejor de los casos, pueden reconstruir el tamaño de los grupos humanos, su similitud genética y su ocupación.

Para reconstruir las costumbres del pueblo paleolítico, suelen mirar tribus de cazadores-recolectores más o menos modernas (por ejemplo, el pueblo guayaco que vive en el territorio del Paraguay moderno). Pero parece que los pueblos antiguos eran propensos a la patrilocalidad, un tipo de relación familiar en la que una mujer va a la tribu del padre de su marido (si el concepto de "marido" en nuestro sentido es generalmente aplicable a tal antigüedad). Bueno, definitivamente tenían exogamia, una prohibición de los matrimonios estrechamente relacionados. En general, tuve que vivir con mis padres.

Si hubiera una hipoteca moderna: quizás algunas familias podrían haber hipotecado alimentos, ropa y armas y formar una nueva tribu. De la misma manera que ahora, las familias jóvenes se están instalando amigablemente en nuevos edificios. Como resultado, los miembros de la nueva tribu tendrían un séquito de la misma edad.

2. En la antigua Grecia

En realidad, la palabra "hipoteca" es de origen griego y se traduce como "fundamento", "prenda" o incluso "advertencia". Ese era el nombre del pilar, que se instaló en el borde del terreno, por lo que "advirtió" que este sitio sirve como garantía para la deuda.

Así, entre los griegos, la hipoteca era una forma de responsabilidad patrimonial del deudor frente a su acreedor: en caso de impago, el acreedor tenía derecho a recuperar la tierra hipotecada. Antes del desarrollo de las hipotecas, el deudor insolvente era responsable ante el acreedor con libertad personal, por lo que la hipoteca era una medida más progresiva de las relaciones económicas.

Naturalmente, para ello, tenía que existir una institución desarrollada de propiedad privada de la tierra en la sociedad griega. En 621 a. C., el gobernante ateniense Drakont compiló el primer conjunto de leyes escritas (sí, las medidas muy draconianas), que castigaban severamente cualquier usurpación en la propiedad de otra persona. Esto dio impulso al desarrollo de relaciones crediticias y de deuda, en las que la tierra actuaba como garantía. La hipoteca griega estaba en pleno funcionamiento a principios del siglo VI a. C.

Pero tal hipoteca no estaba disponible para todos: para usarla, era necesario poseer su propia parcela.

El hijo mayor de la familia era el heredero de la finca de su padre, por lo que podía llevar a su esposa a la casa de sus padres, que luego, junto con la tierra, pasó a ser de su propiedad. Era él quien podía contar con una hipoteca en el futuro, que, de hecho, ya no necesitaba realmente.

Pero los hijos menores en este sentido estaban en desventaja y podían contentarse con parcelas de tierra o ponerse al servicio de los ricos o buscar fortuna en las colonias. Todo esto no fue muy propicio para la creación de una familia a una edad relativamente joven.

Si hubiera una hipoteca moderna:la capacidad de obtener primero tierras en su ciudad natal y luego pagar la deuda en dinero o servicio habría cambiado la vida de los antiguos griegos. Los hijos menores sin duda estarían encantados. Es cierto que entonces habrían vivido en las cercanías de Atenas, Esparta o Corinto, y no habrían cubierto todo el Mediterráneo con sus colonias. O, por el contrario, cubrirían toda la ecumene.

3. En la antigua Roma

En el mundo antiguo, las hipotecas se conocían en Babilonia (las leyes de Hammurabi en el siglo VI a. C.), Mesopotamia e incluso en la India (en el siglo II a. C.). Pero la hipoteca se acercó más a las condiciones modernas de la antigua Roma.

Al principio, las relaciones de deuda entre los romanos se construyeron, por así decirlo, en libertad condicional, en forma de una "transacción de fideicomiso" (lat. Fiducia), y los riesgos no fueron asumidos por el acreedor, sino por el deudor: transfirió al acreedor a cambio de dinero mediante un procedimiento legal especial prenda, es decir, bienes muebles o inmuebles. Después de pagar la deuda, solo podía esperar que el acreedor cumpliera su promesa y, con la ayuda de un procedimiento legal reflejado, devolviera la garantía. Si el acreedor por alguna razón se negaba a hacer esto, el deudor solo podía desacreditar su nombre entre sus conciudadanos: la ley no podía ayudarlo de ninguna manera, un trato es un trato.

Ya en el siglo II a. C., las relaciones hipotecarias se habían desarrollado significativamente. Bajo la nueva forma de transacción de prenda (lat. Pignus), el acreedor, a cambio de su dinero, ya no recibe el título de propiedad del deudor, sino sólo el derecho a poseer esta propiedad. El acreedor ni siquiera tenía derecho a utilizar esta propiedad, pero los frutos adquiridos de esta propiedad podían ir a pagar la deuda o los intereses sobre la misma. Sólo en el caso de que el deudor no pudiera pagar de acuerdo con las obligaciones asumidas, el acreedor se convirtió en dueño de su propiedad.

Finalmente, en las primeras décadas del siglo II a. C. aparece un tercer tipo de garantía, muy cercana a las hipotecas modernas (lat. Hypotheca legalis): una prenda de propiedad sin traspasarla al acreedor.

Esto fue facilitado por el cambio en las condiciones políticas y económicas de esa época: el debilitamiento del sistema esclavista y la transferencia masiva de tierras a los arrendatarios. Inicialmente, los inquilinos - apartamentos o pequeñas parcelas - pignoraron sus bienes muebles (por ejemplo, muebles o herramientas agrícolas) como garantía del alquiler, pero continuaron siendo propietarios. Posteriormente, los inmuebles también podrían convertirse en objeto de hipoteca.

Si el prestatario no podía pagar de acuerdo con el acuerdo, el prestamista recibía el derecho a reclamar el artículo pignorado con su venta posterior en una subasta y una compensación con los ingresos del saldo de la deuda del prestatario.

Si hubiera una hipoteca moderna:la hipoteca romana ya estaba bastante desarrollada, pero tenía varias desventajas. Por ejemplo, en la antigua Roma, no se llevaba un registro unificado de propiedad, y el prestamista, al aceptar una prenda, no podía estar seguro de que la misma propiedad ya no estuviera pignorada a otro prestamista y de que, en caso de quiebra del prestatario, su El derecho hipotecario no chocaría con el derecho hipotecario de otra persona.

Además, la hipoteca generalmente se extendía a toda la propiedad del prestatario, lo que hacía que su volumen y valor fueran inciertos, lo que podía cambiar con el tiempo. Estas relaciones inestables de propiedad obstaculizaron el desarrollo de las hipotecas, lo que significó que los ciudadanos romanos que lo necesitaban sufrieron.

4. En la Europa medieval

Como puede verse en lo anterior, una hipoteca puede existir normalmente solo con el estricto respeto de los derechos de los participantes en las transacciones. Las transacciones estructuralmente complejas requerían control y regulación y, a largo plazo, un sistema de registro que funcionara bien. Todo esto solo puede ser proporcionado por el estado. Por lo tanto, junto con la caída del Imperio Romano como una única formación estatal centralizada en los siglos V-VI d. C., la institución de la hipoteca prácticamente dejó de existir.

Fue revivido solo en la era de la Alta Edad Media (siglos XII-XIII), en una nueva ola de desarrollo de las relaciones monetarias y legales. Los señores feudales a menudo necesitaban dinero para librar guerras intestinas o cruzadas y, por lo tanto, se vieron obligados a hipotecar sus castillos y tierras ancestrales a usureros o vecinos más ricos.

Como resultado, Europa Occidental, como sucesora del Imperio Romano, adoptó y desarrolló la institución de la hipoteca, haciéndola aún más formalizada, protegida por una legislación desarrollada. Además, existían libros hipotecarios especiales, donde se ingresaba información sobre el inmueble hipotecado.

En la época de la Baja Edad Media (siglos XIV-XVI), la hipoteca se estableció finalmente en la forma en que existe hasta el día de hoy: la propiedad hipotecada permanece en posesión del deudor, y el acreedor recibe el derecho, en en caso de impago de la deuda, para reclamar el inmueble hipotecado con su posterior venta en subasta …

Si hubiera una hipoteca moderna:es bueno si eres un gran señor feudal y tienes algo que hipotecar y la esperanza de un botín de guerra, que te reembolsará tanto la deuda como los intereses. Pero la inmensa mayoría de los europeos occidentales en la Edad Media eran campesinos pobres que poseían parcelas demasiado pequeñas para contar con grandes préstamos. Y, en general, los tribunales, las demandas judiciales, los notarios y los abogados son para los ricos y nobles, en el mejor de los casos, para los burgueses de las grandes ciudades. No, las hipotecas en la Edad Media todavía estaban lejos de estar disponibles de forma generalizada.

5. Modernidad

En el siglo XIX, el crecimiento industrial, la urbanización y el desarrollo de la infraestructura urbana contribuyeron al crecimiento explosivo del mercado hipotecario. En los países europeos más desarrollados (Inglaterra, Francia o los Países Bajos), los principios del préstamo para financiar la construcción se aplicaron de forma activa y en todas partes. La oferta monetaria en la construcción y la industria también se invirtió en otros países europeos, incluido el Imperio Ruso.

En el siglo XX, las hipotecas adquirieron un papel especial en los Estados Unidos durante la Gran Depresión. Fue ella quien formó la base del "New Deal" de Franklin Roosevelt.

Hay dos tipos de préstamos en el mercado inmobiliario estadounidense: préstamos para la construcción e hipotecas. El monto del préstamo no excede del 80 al 90 por ciento del valor de los bienes inmuebles hipotecados. El tamaño de la primera cuota realizada por el prestatario con sus propios fondos, respectivamente, es del 10 al 20 por ciento. El estado proporciona a los pobres préstamos en condiciones favorables por el valor total de la casa.

En la actualidad, los préstamos hipotecarios en los Estados Unidos se emiten por un período de 15 a 20 años. Una característica distintiva de la hipoteca estadounidense es el apoyo gubernamental dirigido y sistemático a los préstamos hipotecarios a través de instrumentos como el mercado hipotecario secundario, el seguro de préstamos del gobierno y los beneficios para obtener préstamos para ciudadanos de bajos ingresos. Gracias a estas medidas y la disponibilidad de crédito, el 75 por ciento de los estadounidenses tiene su propia casa.

En Rusia, el mercado hipotecario comenzó a desarrollarse solo después del colapso de la URSS. En 1997, el gobierno estableció la Agencia de Préstamos Hipotecarios Residenciales para atraer inversiones en el sector hipotecario. En 1998, se aprobó la ley "Sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)". Según los datos sobre préstamos hipotecarios concedidos a personas físicas residentes y los derechos adquiridos de reclamación de préstamos hipotecarios en rublos del Banco Central, el crecimiento de los préstamos hipotecarios en 2017 en comparación con el año anterior fue del 37 por ciento. En total, en 2017, se emitieron más de dos billones de rublos en préstamos. Esto fue posible gracias a la constante disminución de la tasa clave. En diciembre de 2017, se fijó. El Banco de Rusia decidió mantener la tasa clave en el 7,25% anual en el 7,25% anual.

La tendencia general de las hipotecas modernas es obvia: será cada vez más asequible para un número cada vez mayor de ciudadanos. El objetivo de los estados que apoyan este tipo de préstamos es proporcionar vivienda propia para el mayor número posible de ciudadanos y familias jóvenes.