Cómo comprar un apartamento que ya tiene hipoteca

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Es más seguro comprar dicha vivienda con el consentimiento del banco y con su participación.

¿Es posible comprar un apartamento que ya tiene hipoteca?

La vivienda hipotecaria está pignorada por el banco; un registro de esto se encuentra en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces. El propietario no puede realizar transacciones con dicho apartamento sin el permiso del acreedor hipotecario: Rosreestr simplemente no registrará la transferencia de propiedad. Pero esto no significa que sea imposible vender o comprar un inmueble hipotecado. Es solo que el procedimiento en sí será un poco más complicado y más largo.

Por que vender un piso que tiene hipoteca

Si el apartamento fue al banco a través de la corte porque el propietario debe un préstamo, entonces la institución financiera lo vende a través de una subasta pública. Cuando el propio propietario decide vender una propiedad hipotecada, los compradores potenciales pueden sospechar de esto. La hipoteca tiene fama de esclavitud, cuyos grilletes solo se pueden deshacer con el último pago. Algunos creen que si una persona vende un apartamento, algo anda mal con él o con el apartamento.

De hecho, puede haber un millón de razones. El propietario decidió mudarse a otra ciudad por trabajo oa un apartamento más grande debido a la incorporación de la familia. Los cónyuges se van a divorciar, quieren saldar la deuda y compartir el dinero del apartamento hipotecario. El prestatario ha cambiado las circunstancias financieras, no puede hacer frente al préstamo y quiere devolverlo antes de que la situación se vuelva irreparable.

Por supuesto, el motivo puede ser algo desagradable: el techo tiene goteras, hay una guarida de drogas en la entrada y la empresa gestora recauda tanto dinero como si rociara las aceras con cristales de Swarovski en invierno. Pero no está asegurado contra tales riesgos incluso cuando compra un apartamento sin una hipoteca; solo necesita verificar todo.

Ahora en Rusia, casi la mitad de las transacciones inmobiliarias se realizan con la atracción de hipotecas. Por tanto, habrá más apartamentos en el mercado que estén gravados con hipotecas.

¿Es rentable comprar un piso que ya está en hipoteca?

Cuando un banco vende el apartamento de un deudor en una subasta pública, se puede esperar un descuento sustancial. Para una institución financiera, este es un activo secundario, por lo que intenta deshacerse de él simplemente devolviendo el suyo.

Al vender una casa por parte del propietario, no se puede esperar un precio inusualmente favorable. Pero aún puede deshacerse un poco, por problemas innecesarios y para motivarlo a comprar un apartamento con un gravamen.

Cómo comprar un apartamento con hipoteca

Dependiendo de las condiciones, puede comprar un apartamento de diferentes formas.

Con la amortización de la hipoteca en el momento de la transacción

Condiciones: la transacción se lleva a cabo con el consentimiento del banco en el que el propietario actual emitió la hipoteca; el comprador compra el objeto al contado.

El esquema más seguro. Protege a todas las partes de la transacción: el comprador, el vendedor y el banco. Veamos un ejemplo.

Se vende un apartamento por 3 millones de rublos. El banco acepta la transacción y determina el monto de la deuda restante: 500 mil rublos. Se utilizan dos celdas para los cálculos. Antes de firmar el contrato de compraventa, se deposita en ellos el dinero del comprador: 500 mil en uno y 2,5 millones en otro.

Los documentos de las celdas prescriben quién puede recoger las facturas y cuándo. Si se firma el acuerdo de compraventa y la transferencia de propiedad se registra en Rosreestr, el banco podrá tomar sus 500 mil de una celda, el vendedor, 2.5 millones de la segunda, y el comprador, una hipoteca para eliminar. el gravamen. Si el trato fracasa, el comprador devolverá sus fondos y el resto no cambiará nada.

A veces, los fondos para un préstamo pueden depositarse no a través de una celda, sino directamente al banco, pero la institución financiera, en cualquier caso, participa activamente en el proceso.

Con la cesión de deuda

Condiciones: la transacción se lleva a cabo con el consentimiento del banco, el comprador compra la vivienda en una hipoteca del mismo banco.

El comprador presenta una solicitud de hipoteca al banco, como si estuviera comprando un apartamento. El proceso de aprobación será similar y llevará aproximadamente la misma cantidad de tiempo. Dado que se convertirá en el prestatario durante la compra, la entidad financiera comprobará su solvencia y decidirá si está dispuesto a verlo como cliente.

Aquí, además del contrato de compraventa, se concluye un contrato para la cesión de derechos de reclamación por un préstamo antiguo o un contrato de préstamo nuevo entre el banco y el comprador. Se elimina el gravamen en Rosreestr y se impone uno nuevo con el registro de los derechos del próximo propietario.

Tatiana Trofimenko Abogada líder del Servicio Jurídico Europeo

Este esquema también es bastante seguro.

Con amortización anticipada de la hipoteca a cargo del comprador

Condiciones: el banco no acepta vender el apartamento, el comprador compra el apartamento al contado. O el comprador pide un préstamo a otro banco.

En este caso, el comprador reembolsa el préstamo. En consecuencia, debe tener a mano una cantidad equivalente al resto de la deuda. Las partes celebran un acuerdo preliminar para la compraventa de un apartamento, según el cual el vendedor recibe dinero para cerrar la hipoteca. Luego se quita el gravamen del apartamento, y luego la vivienda se vende como inmueble sin garantía.

Esta opción es más arriesgada para el comprador, ya que el dinero se transfiere bajo un acuerdo que no está sujeto a registro con Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Abogada líder del Servicio Jurídico Europeo

En teoría, el vendedor puede negarse a registrar el contrato de compraventa con Rosreestr. El comprador podrá recibir dinero de él, pero solo a través de los tribunales.

Que recordar

• Puedes comprar un apartamento que ya está en hipoteca.
• Debe verificarlo de la misma manera que la vivienda sin gravámenes.
• Es más seguro comprar un apartamento con el consentimiento del banco y con su participación.