Cómo comprar un apartamento y no arrepentirse: asesoramiento de expertos

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Junto a un experto inmobiliario, averiguamos qué tener en cuenta a la hora de comprar, por qué llevarlo y cómo actuar si hay menores entre los propietarios.

Que buscar al elegir una vivienda

Infraestructura del distrito

El área debe ser autosuficiente para que la mayoría de los objetos que visitará regularmente estén, si no a una distancia a pie, al menos a una o dos paradas de su hogar. El conjunto mínimo es un supermercado (y preferiblemente varios a la vez, para no hacer filas), una farmacia y una clínica. Si la familia ya tiene o se espera que tenga hijos, también debe haber una escuela y un jardín de infancia cerca. Busque más de acuerdo a sus necesidades. Alguien necesita un gimnasio no lejos de casa, alguien necesita un parque para correr o un área equipada donde pueda pasear y entrenar a su perro.

Al examinar un apartamento, le aconsejo que actúe de lo general a lo específico. Primero miramos el área (general), luego la casa y sus alrededores, y solo luego el departamento (privado). Averigüe qué hay en el barrio, si hay la infraestructura necesaria y los lugares verdes cercanos. Asegúrese de que no haya industrias peligrosas en el vecindario.

La infraestructura en torno a la vivienda secundaria suele ser mejor que en las áreas nuevas. Si compra una casa en un edificio nuevo, verifique cómo se desarrollará el área. Es bueno si el desarrollador se ocupó de la comodidad de los compradores y proporcionó en el proyecto no solo tiendas en los primeros pisos de las casas, sino también una escuela con un jardín de infantes a poca distancia.

Avito ha recopilado más sobre la venta de apartamentos de toda Rusia: hay edificios nuevos y viviendas secundarias de los propietarios. Usando filtros, puede encontrar rápidamente una opción conveniente: seleccione el área de la ciudad, el área del apartamento y el número de habitaciones, el tipo de casa y el piso deseado; solo las ofertas adecuadas aparecerán en la búsqueda resultados.

Busque anuncios marcados como "Visualización en línea": esto significa que el vendedor o propietario está listo para llevarlo a recorrer el apartamento mediante un enlace de video utilizando un canal de su conveniencia, por ejemplo, Skype o WhatsApp. Además, puede pedirle al propietario de la propiedad que demuestre el estado de la entrada, el ascensor y el territorio contiguo.

Accesibilidad al transporte

Cuando tiene que llegar a casa con tres transferencias, niega toda la alegría del dinero ahorrado y el diseño exitoso del apartamento. Las ubicaciones aisladas de las principales arterias de transporte pueden no ser tan atractivas como prometió el vendedor. En términos relativos, si solo una carretera conduce a la zona, prepárese para los atascos de tráfico habituales. Por la mañana y por la noche, estará completamente lleno de coches.

Intente viajar desde su futuro hogar al trabajo y viceversa durante las horas pico, y vea si el transporte público funciona con regularidad. Vale la pena hacerlo, incluso si viaja principalmente en automóvil privado. A veces es más fácil ahorrar tiempo y llegar a casa en autobús que quedarse atascado en el tráfico. Pero tenga en cuenta que en las grandes ciudades, las posibilidades de meterse en un atasco son muy altas en el transporte público de superficie. En este caso, concéntrese en la rapidez y comodidad con la que puede llegar en metro o tren.

Finalmente, mire el área a través de los ojos de un residente permanente, no de un invitado. ¿Es fácil caminar desde la parada de autobús y la estación de metro más cercana hasta tu casa, o tienes que atravesar un páramo donde no hay linternas? ¿Hay un estacionamiento organizado o el patio está lleno de autos? Todo esto son nimiedades, pero afectan la comodidad de la vida, por lo que a veces es mejor no ahorrar dinero y elegir una opción, aunque más cara, pero en un área conveniente.

Estado de la casa

No se limite a inspeccionar el apartamento y estudie a fondo la entrada, la casa y los alrededores.

Alena Kvach

Examine la casa desde el exterior, determine dónde está el apartamento y verifique que no haya daños en las paredes. Mire hacia donde dan las ventanas, si hay servicios de catering y establecimientos abiertos las 24 horas del día, perturbando la paz.

Preste atención al estado de las carreteras de acceso y aceras: si incluso en la estación cálida tiene que maniobrar entre baches, en invierno la carretera se convertirá en una pista de obstáculos. Vea cómo está organizado el patio: hay bancos y un lugar para deportes, un parque infantil.

Alena Kvach

No será superfluo comunicarse con vecinos inmediatos de apartamentos cercanos y ver qué contingente es la población de la casa. Preste atención al estado de los grupos de ascensores y ascensores. Si la casa tiene un conducto de basura, entonces debe verificar con los vecinos si hay insectos y roedores, y también averiguar cómo funcionan los servicios públicos y la HOA o la compañía de administración.

Estado del apartamento

No se deje engañar por las reparaciones nuevas: el cableado defectuoso, las tuberías con fugas o la remodelación ilegal se pueden esconder detrás de él. Inspeccione el apartamento durante las horas del día: de esta manera se puede apreciar la luz natural y notar defectos menores como rastros de goteras. Por cierto, es mejor elegir opciones con ventanas hacia el suroeste o sureste, si desea que las habitaciones sean luminosas durante el día.

Alena Kvach

Dentro del apartamento, preste atención a posibles fugas y remodelaciones que violen los elementos estructurales de la habitación. Verifique el flujo de agua fría y caliente; en algunos hogares, este es un problema irreparable. Recomiendo mirar los recibos de facturas de servicios públicos y revisión durante varios meses. Algunas asociaciones de propietarios incluyen opciones como videovigilancia o seguridad y limpieza en los servicios públicos. Esto resulta en una cantidad sustancial de cuotas mensuales.

Si está inspeccionando un apartamento durante la temporada de frío, toque las baterías y pase la mano por las paredes que bordean la calle; no deben estar frías. Se debe controlar la ventilación en la cocina y el baño. Coloque un trozo de papel en la ventilación; si se siente atraído por la ventilación, entonces todo está en orden.

Examina las ventanas y el balcón. Tenga en cuenta que no hay rayas ni rastros de moho alrededor de las aberturas de las ventanas, y no hay soplado de las grietas. Compruebe si es fácil abrir los marcos por completo y cambiar al modo de ventilación. Si las ventanas dan a una calle ruidosa, asegúrese de que sean buenas para ahogar los sonidos del exterior.

Observe el estado del piso, las paredes y el techo. Si hay manchas y rayas extrañas en el techo, lo más probable es que sean las consecuencias de una inundación. Todavía puede negociar con los vecinos desde arriba, pero cuando el apartamento está en el último piso y el techo con goteras es el culpable, será más difícil rectificar la situación. Camine por las habitaciones y verifique que el piso no cruje ni se hunda bajo sus pies. Examine las esquinas: si ve manchas grises en el papel tapiz, es moho. Tendremos que sacarlo y repararlo nuevamente.

Qué comprobar antes de comprar

Extracto de la USRN

Sin tener en cuenta la información del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, corre el riesgo de perder dinero si, por ejemplo, se vende una vivienda sin notificar a uno de los propietarios. Un extracto lo ayudará a averiguar cuántos propietarios tiene realmente el apartamento y cuáles son sus características: de esta manera puede averiguar el metraje exacto y comparar la habitación con el plano técnico; nunca se sabe, de repente los propietarios organizaron una remodelación descoordinada.

Alena Kvach

Es importante comprender qué es una remodelación inconsistente. Si se llevó a cabo a expensas de las particiones internas en el apartamento y los muros de carga no se ven afectados, debe solicitar un nuevo pasaporte técnico a la Oficina de Inventario Técnico (BTI), que confirmará la integridad del elementos estructurales. Cuando una casa con una estufa de gas combina la cocina con una habitación, el diseño solo puede legitimarse devolviendo la cocina a su aspecto original aislado, por ejemplo, restaurando las puertas y las paredes.

Si se han transferido zonas húmedas en el apartamento, dichos cambios no se pueden legalizar. En el futuro, esto amenaza con el hecho de que al vender una casa con una hipoteca, el tasador de una empresa de tasación independiente se negará a aprobar el objeto. Tendremos que esperar a las personas que estén listas para comprar un apartamento con remodelación por dinero en efectivo. Debido a esto, el valor de mercado de la propiedad está disminuyendo y el círculo de compradores se está reduciendo: el 80% de las transacciones inmobiliarias se realizan con la participación de hipotecas.

Un extracto también mostrará si la vivienda tiene algún gravamen. Por ejemplo, los bienes inmuebles pueden incautarse por deudas o pignorarse con un banco. No funcionará comprar un apartamento así.

Avito protege los intereses de vendedores y compradores y asegura que las transacciones sean justas y transparentes. Antes de comprar, puede consultar la propiedad aquí: un informe de la USRN y asegurarse de que todo esté en orden con el apartamento. El informe lo ayudará a averiguar el valor catastral del objeto, sobre la base del cual se calcula el impuesto a la propiedad, mostrará el número de propietarios y el historial de su cambio, así como la presencia de gravámenes, por ejemplo, un contrato de hipoteca, arresto o arrendamiento. Todo esto ayudará a reducir los riesgos a la hora de comprar. Para el comprador, el informe cuesta 299 rublos.

Para los vendedores, la emisión de un extracto será gratuita, todos los costos están cubiertos por Avito. Los datos personales en el informe no se divulgan: no hay número de apartamento ni los nombres de los propietarios. Tal extracto ayudará a vender una casa de manera rápida y rentable: si el comprador ve que todo está limpio con el objeto, es más probable que acepte el trato.

Documentos de identidad del propietario

Este es un seguro contra colisiones con estafadores: si le compra un apartamento a una persona que finge ser su dueño, entonces tendrá que tratar con el dueño real de la propiedad. El Ministerio del Interior tiene uno con el que puedes comprobar si el pasaporte es válido. Asegúrese de que su serie y número, así como el apellido, nombre y patronímico del propietario coincidan con los indicados en la documentación del apartamento. Si, después de comprar una casa, el propietario cambió su pasaporte, mire su penúltima página: contiene información sobre pasaportes emitidos anteriormente.

Compruébalo con el estado civil del propietario. Si compró un apartamento mientras estaba casado, entonces el apartamento se considera propiedad conjunta. Vender un apartamento sin el permiso de su cónyuge no funcionará, así que solicite un consentimiento notarial para la venta. Si el propietario está divorciado, también será útil una decisión judicial sobre la división de la propiedad conjunta.

Alena Kvach

Aquí debe prestar atención no solo a cuándo se compró el apartamento, sino también a cuál fue la forma de pago. Si se compró una casa una semana antes de la boda con una hipoteca o un plan de cuotas, y en el matrimonio los cónyuges hicieron pagos juntos, entonces para dicho apartamento es necesario el consentimiento del esposo o la esposa, ya que parte de los fondos para pagar el la deuda se utilizó con cargo al presupuesto general. El período de prescripción después del divorcio es de tres años, después de este período no se requiere consentimiento.

Una excepción son las situaciones en las que el propietario actual recibió un apartamento como regalo o lo heredó mientras estaba casado. Esa propiedad le pertenece solo a él.

Para los propietarios menores, vale la pena verificar el certificado de nacimiento o el pasaporte y comparar los datos con la información en los documentos de la vivienda.

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Si los niños menores de edad están registrados en el apartamento, antes de la transacción pueden ser dados de alta a cualquier otro lugar. Al mismo tiempo, es necesario indicar una dirección alternativa, el niño no puede ser dado de alta "a ninguna parte". Si los padres tienen diferentes direcciones de registro, entonces se requiere el consentimiento del segundo padre para dar de alta al niño.

Cuando los niños menores de edad son propietarios de una parte de la propiedad inmobiliaria o de un objeto en su totalidad, se requiere el permiso de las autoridades de tutela. Se asegurarán de que la nueva vivienda no empeore las condiciones de vida del niño y tenga las características técnicas y de otro tipo adecuadas, como el área del apartamento, el área de su ubicación y el acceso a las instituciones educativas.

Títulos de propiedad

También son los legales. Por ejemplo, si el propietario de una casa la ha privatizado, dicho documento será un acuerdo sobre la transferencia del apartamento a la propiedad. Al comprar un objeto, la propiedad se confirma mediante el acuerdo de compraventa celebrado con el propietario anterior. Debe ir acompañado de un acto de aceptación y cesión de bienes inmuebles y un recibo del antiguo propietario como recibo de dinero.

Si el propietario del apartamento lo compró mientras la casa recién se estaba construyendo, el título de propiedad será un acuerdo de participación compartida en la construcción con un acto de aceptación y cesión de la vivienda terminada.

En los casos en que la propiedad se confirme mediante un contrato de donación o un certificado de herencia, es mejor consultar con un abogado antes de comprar. Por ejemplo, pueden aparecer herederos no contabilizados que reclaman una parte de un apartamento, y un plan fraudulento puede disfrazarse como un acuerdo de obsequio.

Consultas sobre registrado en el apartamento

Necesitará un certificado de registro en el formulario No. 9, que muestra quién está registrado en la sala en este momento. También puede emitir un certificado de archivo para averiguar quién se registró anteriormente en el apartamento y verificar si hay personas dadas de baja temporalmente entre estas personas. Si hay alguno, es mejor contactar a un abogado.

También necesita un certificado de baja en el formulario No. 12. Se enumeran personas que, por una razón u otra, fueron dadas de alta del apartamento: por ejemplo, están en una institución médica, están cumpliendo condena en prisión o se han ido desaparecido. Si cada columna contiene "no", todo está en orden; de lo contrario, consulte con el propietario lo que les está sucediendo a estas personas ahora.

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Si, al recibir un certificado en el formulario No. 12, resulta que una persona está registrada en el apartamento que se encuentra actualmente en prisión, recomendaría no ocuparse de este objeto. Una vez cumplida su condena, un ciudadano tiene derecho a registrarse en su antiguo lugar de residencia.

Certificados de capacidad legal

Si el vendedor fue limitado por el tribunal en su capacidad legal o no entendió el significado de sus acciones, la transacción puede ser declarada nula y sin valor.

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Si la persona registrada en el apartamento resulta estar incapacitada, debe tenerse en cuenta que esta categoría de personas se somete al procedimiento de examen en los tribunales. Durante el examen, se debe reconocer la incapacidad del ciudadano. Además, también se designa un tutor que representa los intereses del pupilo y garantiza que el reasentamiento se lleve a cabo de conformidad con la ley.

Para estar seguro, pídale al propietario del apartamento un certificado de un psiquiatra y un narcólogo; esto es evidencia de que está sobrio y no está registrado. Puede invitar a un especialista a realizar una encuesta directamente sobre la transacción.

Poder legal

Es bastante arriesgado comprar un apartamento no al propietario, sino a su representante autorizado para disponer de la propiedad. Pero si no hay otras opciones, asegúrese de que todo esté en orden con el poder. Debe estar notariado, y puede eliminar dudas sobre la autenticidad del documento con la ayuda de la Cámara Federal de Notarios. Compare los detalles del director y el representante con lo que se indica en sus pasaportes. Si el director no puede llegar al trato y mostrar el pasaporte, solicite enviar una copia notariada. Asegúrese de prestar atención al período de validez del poder y averiguar qué poderes tiene el representante; tal vez no tenga derecho a concluir transacciones en nombre del mandante.