Cómo redactar correctamente un contrato de alquiler

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Es más rentable alquilar un apartamento directamente a través del propietario, sin pasar por las oficinas inmobiliarias. Pero luego, el contrato tendrá que celebrarse de forma independiente, y esto no es un asunto fácil: debe tener en cuenta muchos puntos y detalles para evitar problemas en el futuro y vivir en paz y confianza. En este artículo, descubriremos qué buscar al redactar un contrato de alquiler.

Hagamos una reserva de inmediato: en este artículo nos centraremos específicamente en el contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales, que está regulado por el Capítulo 35 del Código Civil de la Federación de Rusia y en parte por el Capítulo 5 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, es decir, alquilar un apartamento por un individuo. Existe una diferencia en la ley entre un contrato de arrendamiento (que se concluye con un individuo) y un contrato de arrendamiento (que se concluye con una entidad legal). Sin embargo, en el habla ordinaria, se usa la palabra bien establecida "alquiler". Por lo tanto, en este material, en aras de la simplicidad, utilizaremos ambos términos, "alquiler" y "alquiler", como equivalentes.

Los documentos

En ningún caso, no dude en pedirle al propietario del apartamento que le proporcione un paquete completo de documentos:

• pasaporte;
• se requiere un certificado de registro de propiedad del apartamento;
• además: recibos pagados de facturas de servicios públicos (para asegurarse de que no haya deudas) y un extracto del libro de la casa sobre las personas registradas en el espacio habitable.

Si el apartamento tiene varios propietarios, entonces el consentimiento de uno de ellos no es suficiente, debe obtener el consentimiento de todos. Hay tres escenarios posibles para el desarrollo de eventos:

1. Adjunte el consentimiento por escrito de todos los copropietarios.
2. Un copropietario llega a un acuerdo con un poder notarial de otros.
3. Al finalizar el contrato, todos los propietarios están presentes en persona (luego, el contrato indica que el apartamento es alquilado por todos los propietarios al mismo tiempo).

También se requiere el consentimiento por escrito de las personas que no son los propietarios, pero que están registradas en el espacio habitable. De lo contrario, pueden reclamar sus derechos en cualquier momento, y tendrás que buscar urgentemente una nueva vivienda.

Ya que estamos hablando de alquilar un apartamento, significa que el inquilino es un particular. Por lo tanto, debe traer su pasaporte. Si no va a vivir solo en un apartamento, también se requieren los detalles del pasaporte del segundo (tercer, quinto) inquilino.

Los contratos de arrendamiento de bienes raíces están sujetos a registro estatal. Excepto por un contrato celebrado por menos de un año.

Término

El contrato de trabajo puede ser a corto plazo (hasta un año) y a largo plazo (de un año a cinco años). Si el contrato no dice una palabra sobre el plazo, se considera que se celebró por un máximo de cinco años. La principal diferencia entre los contratos a largo y corto plazo son las condiciones para el desalojo de los inquilinos.

Contrato a corto plazo

El propietario puede prescribir un período durante el cual las partes pueden rescindir el contrato antes de lo previsto. Si no se especifica dicho período, no tiene derecho a desalojar a los inquilinos antes de la finalización del contrato. Pero al final de este período, el propio propietario decide si continuar alquilando el piso a los mismos inquilinos o buscar a otros.

Contrato a largo plazo

Es mucho más difícil para el propietario separarse de los inquilinos. Al final del plazo del contrato, el arrendador no puede simplemente trasladar a otra persona al apartamento: si no ha notificado al inquilino de su deseo al menos tres meses antes de la finalización del contrato, se considera que el contrato es automáticamente renovado en las viejas condiciones.

Si el propietario dice que ya no planea alquilar la propiedad, los inquilinos deben mudarse. Pero en este caso, realmente no puede alquilar el apartamento durante al menos un año, de lo contrario, los inquilinos anteriores tienen derecho a acudir a los tribunales y exigir daños y perjuicios.

A diferencia del propietario, un inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento sin dar una razón.

Estado del apartamento y la propiedad

Reparaciones y mejoras

La pregunta urgente: ¿quién está haciendo las reparaciones? Por lo general, el contrato contiene la redacción de que "después de la expiración del contrato de arrendamiento, los inquilinos se comprometen a devolver el local en la misma forma en que se proporcionó". Por lo tanto, el contrato debe indicar inmediatamente qué se puede cambiar en el apartamento y qué no.

Además, sin el consentimiento del propietario, los residentes no tienen derecho a llevar a cabo la reorganización y reconstrucción de las viviendas. Por ejemplo, durante las reparaciones, no puede simplemente tomar y demoler una partición interior o expandir una entrada.

Si es posible realizar reparaciones, asegúrese de prescribir en el contrato cuánto debe reducirse el alquiler. Si no hay ninguna indicación, es posible que lo repare todo usted mismo, y el propietario simplemente se negará a reembolsar sus gastos.

Todas las reparaciones y gastos actuales corren a cargo del inquilino. No solo mantiene el orden en el apartamento, sino que también es responsable de la seguridad de la propiedad.

El arrendador debe realizar reparaciones importantes y todos los gastos corren a cargo de él (a menos que se indique lo contrario en el contrato). Si el arrendador no muestra interés en las reparaciones importantes cuando es necesario, entonces el arrendatario tiene derecho a:

• realizar de forma independiente las reparaciones importantes previstas en el contrato o causadas por una necesidad urgente, y cobrar su coste al arrendador;
• exigir una reducción correspondiente en la renta;
• Exigir rescisión del contrato y compensación por pérdidas.

Cuando renuevas o compras algo nuevo para un piso alquilado, en términos legales, estás haciendo mejoras. Pueden ser separables e inseparables. Por ejemplo, si un inquilino ha instalado un acondicionador de aire o un calentador de agua por cuenta propia (y el propietario no redujo el alquiler ni reembolsó el costo), tiene derecho a llevárselo.

Las mejoras inseparables, como los nuevos fondos de pantalla, no se pueden llevar sin estropear la apariencia del apartamento. Por tanto, el arrendatario podrá exigir el reembolso de su valor cuando expire el contrato. Pero la reclamación quedará satisfecha si el contrato establece que el arrendador no se opuso a esta mejora.

Estado de la propiedad

El arrendador está obligado a proporcionar al inquilino la propiedad en buenas condiciones. Esto significa que si algo le impide usar el apartamento, el arrendador debe eliminar este motivo por su cuenta. Incluso la que ni siquiera sospechaba a la hora de alquilar el piso. Por ejemplo, se instaló y se sorprendió al descubrir que todas las tuberías estaban podridas durante mucho tiempo y que es simplemente imposible lavarse en la ducha. El arrendador debe eliminar esta deficiencia lo antes posible y de forma totalmente gratuita. Si no lo hace, puede eliminar la causa usted mismo y exigir el reembolso de los gastos o rescindir el contrato.

Atención: el arrendador debe eliminar por su cuenta solo aquellas deficiencias que ni él ni usted conocían.

Si, al inspeccionar el apartamento, vio que algo no funcionaba allí, o se le advirtió al respecto con anticipación, entonces ya tiene derecho a aceptar tal condición o buscar una mejor opción.

Asimismo, los abogados recomiendan, además del contrato, redactar un acta de aceptación del piso. Prescribe el estado de muebles, fontanería, suelos, ventanas y todo lo demás. Posteriormente, esto ayudará a evitar disputas sobre la calidad de las reparaciones y los muebles. Por supuesto, en un apartamento con muebles antiguos soviéticos y sin equipo, no tiene que hacer esto. Pero el propietario, que alquila una casa con muebles y electrodomésticos costosos, está interesado en asegurarse de que toda la propiedad le sea devuelta en buenas condiciones, por lo que incluso puede adjuntar fotografías de la propiedad y recibos que confirmen su valor. Por supuesto, se tiene en cuenta la depreciación natural. Pero el inquilino tendrá que pagar por la pantalla rota del televisor.

Preste atención a algo como la "responsabilidad conjunta" si alquila un apartamento con alguien en un esfuerzo conjunto. Si el contrato no prevé una cláusula de responsabilidad solidaria, toda la responsabilidad correrá a cargo de quien celebró el contrato. Es decir, si tu vecino negligente rompe algo, y solo tú estás registrado en el contrato como responsable, entonces tendrás que pagar.

Alquilar

El contrato define el procedimiento, condiciones y términos para realizar el alquiler. Si no existen instrucciones especiales al respecto, entonces se considera que son similares a las que se suelen utilizar para alquilar dicha propiedad: en el caso de un apartamento, se trata de una cantidad fija de pago que se realiza cada mes.

Si el arrendador solicita pagar inmediatamente un pago con 2-3 meses de anticipación o un depósito, esto debe estar escrito en el contrato.

El documento también debe indicar con qué frecuencia y en qué medida el propietario puede aumentar el pago. En la práctica, los aumentos de alquiler generalmente se registran una vez al año hasta un 10% del costo inicial. Pero todo esto queda a discreción de las partes.

Si dicha cláusula no está incluida en el contrato, el propietario aún tiene derecho a aumentar el alquiler, pero esto no se puede hacer más de una vez al año. Además, está obligado a notificarlo al inquilino con antelación por escrito. Si las nuevas condiciones no le convienen, puede rescindir el contrato de forma unilateral.

El inquilino también tiene derecho a exigir una reducción del alquiler si, por circunstancias ajenas a su voluntad, las condiciones del local alquilado se han deteriorado.

Adicionalmente

Habla con el propietario sobre todos los detalles. Lo más probable es que tenga que reunirse con frecuencia. Él está preocupado por su apartamento, usted está preocupado por la calidad de vida, así que aprenda a negociar y anote todos los acuerdos verbales en el documento.

No es frecuente, pero ocurre una situación desagradable: a veces a los propietarios les gusta entrar sin previo aviso, incluso en ausencia de inquilinos y varias veces al mes. Esta es una razón para rescindir el contrato con el reembolso de los gastos de mudanza del inquilino. Para evitar tal situación, simplemente agregue una línea al acuerdo sobre la frecuencia con la que el propietario puede aparecer en su lugar, si es necesario advertirle sobre esto con anticipación e indicar la prohibición de visitas espontáneas en su ausencia.

Descubra cómo trata el arrendador a los huéspedes y a los animales, e indíquelo en el contrato.

Solo negociando y arreglando todos los detalles que importan, ambas partes podrán vivir sin conflictos y sin ansiedad innecesaria.

Terminación del contrato a través de la corte

Ya hemos dicho que no es fácil para un arrendador separarse de un inquilino, el tipo de contrato juega un papel importante. Pero el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato en cualquier momento, pero con una condición: debe notificar al propietario de su deseo con tres meses de anticipación por escrito.

Pero a veces es imposible ponerse de acuerdo humanamente, y para una de las partes solo hay una salida: buscar justicia a través del tribunal y rescindir el contrato.

A solicitud del arrendador, el tribunal podrá rescindir el contrato antes de lo previsto en los casos en que el arrendatario:

• usa propiedad con una violación significativa de los términos del contrato o con violaciones repetidas;
• degrada significativamente la propiedad;
• no paga el alquiler a tiempo más de dos veces seguidas;
• no realiza reparaciones mayores de la propiedad dentro de los términos estipulados en el contrato, si, según el contrato, las reparaciones mayores son responsabilidad del arrendatario.

El arrendador puede rescindir el contrato a través de la corte solo si le exigió al inquilino por escrito eliminar las violaciones.

A petición del arrendatario, el tribunal podrá rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento en los casos en que:

• el arrendador no proporciona la propiedad o crea obstáculos que impidan el uso pleno de la propiedad;
• la propiedad tiene deficiencias que no fueron especificadas por el arrendador al concluir el contrato, no fueron conocidas por el inquilino de antemano y no pudieron ser descubiertas durante la inspección de la propiedad;
• el arrendador no realiza reparaciones mayores de la propiedad dentro del plazo establecido por el contrato o dentro de un plazo razonable;
• propiedad, debido a circunstancias fuera del control del inquilino, en una condición inadecuada para su uso.

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario está obligado a devolver la propiedad al arrendador en el estado en que la recibió, teniendo en cuenta el desgaste normal o en el estado estipulado en el contrato.

Para concluir, detengámonos en dos puntos más importantes.

Si el arrendador dona o vende una casa alquilada, esto no resuelve el contrato de arrendamiento. En otras palabras, cuando una persona viene y dice: "Múdate, vendo un apartamento", es ilegal. El cambio de propietario no supone la rescisión del contrato de arrendamiento de la vivienda.

Si es necesario, puede cambiar el inquilino (inquilino). Es decir, si se concluye el contrato para el esposo y él, por ejemplo, se va al Polo Norte en un largo viaje de negocios, entonces, con su consentimiento, puede cambiar al inquilino por su esposa. En este caso, el contrato sigue siendo el mismo, las mismas condiciones, el plazo sigue fluyendo y no se restablece. Pero esto puede evitarle la burocracia si surge algún problema (por ejemplo, si tiene que rescindir el contrato o cobrar algo a través del tribunal).