Cómo vender un apartamento: instrucciones detalladas

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Puede vender el apartamento usted mismo o puede ponerse en contacto con un agente inmobiliario. En cualquier caso, Lifehacker te ayudará a hacer todo bien y no perder dinero.

Cómo vender: por su cuenta o con la ayuda de un agente inmobiliario

Cada opción tiene sus pros y sus contras. Al venderse a sí mismo, dedicará mucho tiempo y esfuerzo, incluso en la resolución de problemas legales, pero ahorrará en comisiones al intermediario.

Vender un apartamento con la ayuda de un agente inmobiliario es más fácil. Todo lo que necesita hacer es buscar un intermediario, estar presente en la visualización del apartamento (preferiblemente, pero no es necesario, si, por ejemplo, se encuentra en otra ciudad) y en la celebración de un contrato de compraventa. Pero el especialista tendrá que pagar del 2 al 6% del valor de la propiedad por ayuda.

Cómo elegir un agente inmobiliario

Denis Rumyantsev, socio gerente de la agencia inmobiliaria Goodman Estate, aconseja al elegir un agente inmobiliario que preste atención a su competencia y no al tiempo de trabajo en el mercado.

Denis Rumyantsev Socio director de la agencia inmobiliaria Goodman Estate

El intermediario debe tener conocimientos técnicos, económicos, legales y ser tasador, ingeniero, abogado, corredor, psicólogo, vendedor, comercializador, fotógrafo, todo en uno.

Para estar convencido de la competencia del agente inmobiliario, puede pedirle que presente documentos que confirmen sus conocimientos: diplomas, atestaciones y certificados. La membresía en comunidades profesionales, por ejemplo, en el Russian Guild of Realtors, también será un indicador de aptitud profesional.

Asegúrese de preguntar cómo puede vender el apartamento dentro del período de tiempo requerido y al precio más alto posible. Pregunte por los éxitos de ventas personales en su área. También es importante encontrar "su" persona con quien sea cómodo, agradable y fácil trabajar y comunicarse.

Cómo vender un piso sin intermediarios

1. Cómo evaluar una propiedad inmobiliaria

Una valoración correcta te permitirá vender un apartamento rápidamente y no perder dinero. Según Denis Rumyantsev, los precios promedio se pueden encontrar en el sitio web del Servicio de Estadísticas del Estado Federal. Pero este portal no es la verdad definitiva, ya que el costo de un apartamento en particular se compone de varios factores. El precio está influenciado por:

1. Número de habitaciones.
2. El área del apartamento.
3. Distribución: las habitaciones aisladas se valoran más que las contiguas.
4. Territorio adyacente, infraestructura: estacionamiento y un parque infantil en el patio o cerca, supermercados, escuelas y jardines de infancia a poca distancia le permitirán vender un apartamento a un precio más alto.
5. El piso en el que se encuentra el apartamento: cuanto más alto, mejor.
6. La presencia de un balcón o logia.
7. Barrio: se tiene en cuenta la proximidad al centro y las paradas de transporte público, la presencia de parques y zonas de recreo cercanos, etc.
8. El tamaño de las facturas de servicios públicos.

Para establecer de forma independiente el precio de un apartamento, debe encontrar los objetos más similares en el mercado. Utilice todas las fuentes disponibles: sitios de anuncios clasificados, revistas inmobiliarias, etc.

El precio medio de un apartamento similar será el que buscas. Puede aumentarse ligeramente si está dispuesto a esperar un trato durante mucho tiempo, o disminuirse ligeramente si necesita vender la propiedad con urgencia.

El objeto, cuyo costo es un 15% más alto que el valor de mercado, representa hasta el 10% de todos los posibles compradores, el 10%, un tercio. Una propiedad con un precio adecuado atraerá al 60% de los clientes potenciales.

Denis Rumyantsev Socio director de Goodman Estate Real Estate Agency

2. Qué documentos se necesitan para vender un apartamento

Para concluir una transacción de compraventa de bienes inmuebles, el vendedor debe tener en sus manos:

• pasaporte;
• certificado de propiedad, si el apartamento se compró antes del 15 de julio de 2016;
• pasaporte catastral para un apartamento de la BTI;
• un extracto del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces (debe llevarlo en el departamento territorial de Rosreestr, o en el sitio web del departamento, o en el MFC);
• un extracto del libro de la casa sobre el número de personas registradas en el apartamento (vaya al Reino Unido, HOA, ZhSK o MFC);
• certificado de ausencia de deudas en facturas de servicios públicos (HOA, cooperativa de vivienda, Reino Unido, oficina de vivienda o el Centro Unificado de Información y Liquidación);
• un certificado de legalidad de la remodelación, si se llevó a cabo (BTI);
• consentimiento notariado del cónyuge para la venta de bienes raíces, si se compró en matrimonio;
• permiso de las autoridades tutelares para la venta de un apartamento si su propietario es menor de edad.

3. Cómo anunciar un apartamento

Para atraer compradores potenciales, debe redactar y colocar correctamente un anuncio para la venta de un apartamento.

Toma fotos de calidad

No es suficiente tomar casualmente una foto de un apartamento por teléfono. Prepare su espacio vital para la filmación. Retire del marco todo lo innecesario, en mal estado, demasiado cotidiano, desagradable a la vista. Limpie el polvo, lave la plomería, coloque con cuidado los zapatos en el umbral de la puerta, desmonte los tubos y los frascos en los estantes abiertos. Agrega algunos elementos acogedores: un ramo de flores a la mesa de la cocina, almohadas decorativas al sofá.

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Es mejor disparar en un día soleado.

Escribe un texto que llame la atención

Realice un anuncio detallado indicando todas las ventajas del apartamento. La primera parte del texto debe contener características técnicas: el número de pisos de la casa, el número de habitaciones, la presencia de una logia, etc.

Piense en las ventajas de un apartamento que son irrelevantes para usted, pero que pueden ser de interés para el comprador. Por ejemplo, no es importante para los que no tienen hijos que haya jardines de infancia y escuelas cercanas, pero la proximidad a las instituciones educativas es una ventaja para una familia numerosa.

Coloque su anuncio

Seleccione sitios para anunciar su apartamento. Entre los sitios universales para la venta de bienes raíces en Rusia - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Puede haber espacio publicitario local en su ciudad.

No ignore las redes sociales. Coloque un anuncio de venta de un apartamento en su página y pida a sus amigos que lo compartan.

4. Cómo mostrar un apartamento y negociar con un comprador

Prepárate para la reunión

Antes de mostrar una propiedad a los compradores potenciales, debe poner en orden no solo el apartamento, sino también la entrada. Atornille luces brillantes en la escalera, lávela o al menos barra.

En casa, pegue el papel tapiz que se ha alejado de la pared, lave las ventanas, limpie las ciruelas para que no haya olores desagradables, limpie. Puede hornear un pastel antes de reunirse con un cliente: no es necesario comerlo, pero el olor a productos recién horneados creará una sensación agradable para el visitante.

Su tarea es crear un efecto sorpresa en cualquier contacto de un comprador potencial con usted y su objeto.

Denis Rumyantsev Socio director de Goodman Estate Real Estate Agency

Habla con los clientes de la manera correcta

Conoces bien no solo las ventajas, sino también las desventajas del apartamento. Mírelo a través de los ojos del comprador y piense qué preguntas podría hacer que le causen insatisfacción. Haga una lista de argumentos que le ayudarán a ganar la esquina.

Es probable que el comprador potencial negocie. Especialmente si asistió a la reunión un revendedor interesado en reducir el precio tanto como sea posible. Decida de antemano el costo que está listo para bajar. El comprador puede dar varios argumentos (incluso inexistentes) por los que debería vender el apartamento más barato. No sucumbas a la presión psicológica, mira la situación con seriedad, defiende tu precio.

5. Cómo celebrar acuerdos de depósito y compra

Acuerdo de depósito

Este es un documento que confirma la seriedad de las intenciones de ambas partes. El comprador declara su deseo de comprar la propiedad y le da al vendedor una cierta cantidad (por lo general, del 2 al 5% del costo total del apartamento). El propietario del apartamento, a su vez, se compromete a venderlo a este cliente en particular al precio acordado.

El acuerdo prevé sanciones en caso de cancelación de la transacción para ambas partes. Si el comprador cambia de opinión, el vendedor se queda con el dinero. Si el dueño de la propiedad no quiere vender el apartamento, reembolsará el depósito en el doble del monto.

Contrato de venta

Antes de la transacción, el vendedor debe preparar un paquete de documentos para la propiedad y escribir a todos los residentes registrados en el apartamento.

El contrato de compraventa se suele redactar ante notario. Se firma después de que reciba el dinero por el apartamento y escriba un recibo que el comprador haya liquidado con usted.

Después de firmar el contrato, debe presentar los documentos para registrar la transferencia de propiedad de bienes raíces al cuerpo territorial de Rosreestr. El deber estatal para arreglar la transacción será de 2.000 rublos.

6. Cómo transferir dinero

A través de cajas de seguridad

El comprador alquila la caja fuerte en el depósito del banco y concluye un acuerdo con la institución, que establece las condiciones de acceso a la celda del antiguo propietario del apartamento. Por ejemplo, la presencia de un contrato de compraventa.

El vendedor, a su vez, alquila una caja fuerte, donde deposita un recibo al recibir el dinero. El comprador podrá recogerlo después de la conclusión de la transacción en los términos especificados en el contrato de arrendamiento de la celda. Por ejemplo, nuevamente, si hay un contrato de venta.

Al completar las celdas, ambas partes de la transacción deben estar presentes. Entonces, el vendedor puede contar el dinero y el comprador puede asegurarse de que el recibo esté en su lugar.

A través de un depósito notarial

Un notario puede realizar una transacción a través de su cuenta: tomar el dinero del comprador y transferirlo al vendedor. Pero el servicio, muy probablemente, incluirá la comisión del banco, cuyo monto depende únicamente de los apetitos de la institución.

Transferencia de efectivo

Puedes cambiar dinero por un recibo de recibo sin trucos. En este caso, vale la pena contarlos, examinando cada factura para verificar su autenticidad. Es mejor realizar una transacción bajo cámaras o frente a testigos (por ejemplo, en la oficina de un notario).

Por supuesto, no debe insistir en dónde y cuándo recibirá una gran cantidad de dinero para poder llevarlo de manera segura a su casa o banco.

7. Cómo transferir un apartamento a un nuevo propietario

El día en que se envían los documentos a Rosreestr, el vendedor entrega las llaves del apartamento al comprador. Las partes firman el acta de aceptación y cesión del objeto inmobiliario, que confirma que el comprador ha dejado el apartamento en forma.

Cómo evitar el fraude

En las transacciones inmobiliarias, el eslabón más vulnerable es el comprador. Pero el vendedor también tiene algo a lo que prestar atención:

1. La transferencia de dinero debe realizarse antes de la firma del contrato de compraventa. De lo contrario, el vendedor corre el riesgo de quedarse sin pago de la propiedad: el trato ya se ha cerrado y el comprador no tiene por qué apresurarse en el cálculo. Si se trata de un defraudador, este puede vender rápidamente un apartamento y desaparecer con una doble porción de dinero: el suyo y el nuevo comprador.
2. No entregue los documentos originales ni a los compradores ni al agente inmobiliario antes de que se complete la transacción. De lo contrario, el apartamento puede venderse sin su conocimiento.