Lo que debe verificar antes de comprar un apartamento en el mercado secundario

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Si se toma los documentos a la ligera, puede quedarse sin vivienda y sin dinero.

Cuando compras algo en una tienda, es suficiente que el vendedor quiera regalarte el producto y tú quieras comprarlo. Con las propiedades inmobiliarias, todo es más complicado: un trato puede ser impugnado si resulta que es fraudulento o se violaron los derechos de alguien durante la venta. Al mismo tiempo, el comprador estará muy triste: serán desalojados del apartamento, habrá que devolver el dinero a través del juzgado y, en ocasiones, incluso despedirse de ellos.

Para evitar que esto suceda, verifique todos los documentos y asegúrese de tener originales o copias certificadas por un notario.

1. Extracto del USRN sobre las principales características del objeto

Este es un documento muy importante con información del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, que le dará mucha información útil.

Quienes son los dueños

Todos deben estar de acuerdo con el trato, de lo contrario, puede ser impugnado.

¿Hay algún gravamen?

Un objeto se puede pignorar a un banco debido a una hipoteca, arrendado con el registro de un acuerdo con la Agencia Federal de Administración de la Propiedad, arrestado por deudas. Si es así, los propietarios no tienen derecho a disponer de él. El trato no será válido.

Cuales son las caracteristicas del apartamento

El extracto de la USRN contendrá la dirección exacta, número catastral, área. El plano técnico del apartamento está impreso en la última página. Puede estimar el metraje de las habitaciones y notar la presencia de remodelaciones. Esto último es especialmente importante si solicita un préstamo hipotecario; es posible que no se apruebe.

¿A partir de qué fecha los propietarios son propietarios de un apartamento?

Compárelo con la fecha en los títulos de propiedad (sobre ellos a continuación).

Según el documento en el que el propietario es propietario del apartamento

En algunos casos, el riesgo es inicialmente mayor; esto también se analiza en la cláusula sobre los documentos de título.

El propietario proporcionará un extracto de la USRN. Puede obtener una versión simplificada usted mismo.

Para hacer esto, debe solicitar un extracto en el sitio web de Rosreestr. Para la provisión de un documento en formato electrónico, deberá pagar 250 Rublos para obtener información de la USRN. También debe solicitar un extracto sobre la transferencia de derechos sobre la propiedad; cuesta lo mismo. En este documento, verá con qué frecuencia y sobre qué base cambiaron los propietarios del apartamento.

Si durante el último año o dos las propiedades inmobiliarias han cambiado de manos varias veces, esta es una razón para ser cauteloso. Por lo general, así es como se disfrazan las transacciones fraudulentas. Si el propietario defraudado puede impugnar la cadena de transacciones a través del tribunal, se le devolverá el apartamento.

2. Documentos del propietario o propietarios

Si el dueño es un adulto

Validez del pasaporte

Digamos que el propietario cambió su pasaporte hace seis meses y le dijo a la policía que había perdido el anterior. Y ahora está intentando llegar a un acuerdo sobre un documento no válido para impugnarlo más tarde. Esto está plagado de problemas.

Entonces, con la ayuda de un servicio especial del Ministerio del Interior, averigüe si los documentos son válidos.

Datos del pasaporte

Se necesitará la serie, número, lugar de nacimiento y dirección de registro para poder compararlos con los datos indicados en otros documentos (es importante que todo coincida). Si el propietario logró cambiar el pasaporte durante este tiempo, los detalles de la copia anterior se indican en la penúltima página de la actual.

Preste atención al nombre, apellido y patronímico: una discrepancia de al menos una letra en diferentes documentos es una razón para pedirle al propietario que unifique los papeles. De lo contrario, puede convertirse en motivo de litigio sobre la validez de la transacción.

Estado familiar

Uno de los cónyuges no puede disponer arbitrariamente de bienes adquiridos conjuntamente sin el consentimiento del otro. Un trato así es fácil de desafiar. Por eso es importante saber si el propietario está casado y desde qué fecha. Esta información le resultará útil cuando pase a los documentos de título.

Si una persona recibió un apartamento por herencia o como regalo, la presencia de un cónyuge no importa. Dicha propiedad no se considera adquirida en conjunto.

Pero si se trata de un contrato de venta, preste atención a la fecha de su celebración. El propietario puede disponer libremente de un apartamento comprado antes del matrimonio. Si lo compró después de la boda, el paquete de documentos debe contener el consentimiento notarial del cónyuge para la venta. Teóricamente, puede ser reemplazado por un contrato de matrimonio, que garantiza por sí solo el derecho a disponer del objeto para el propietario. Pero con el consentimiento todavía es más tranquilo: el acuerdo prenupcial a veces se disputa.

Si el propietario del apartamento está divorciado y el apartamento se compró durante el matrimonio, aún puede considerarse propiedad conjunta. Aquí necesita consentimiento o una decisión judicial sobre la sección según la cual la propiedad se transfirió a la persona con la que planea concluir un trato.

Información sobre niños

Por sí solo, no te dirá nada. Pero, si el propietario tiene hijos, esta es una razón para verificaciones adicionales y requisitos para nuevos documentos.

Si un apartamento se compró con una hipoteca, el capital de maternidad podría usarse para pagarlo. Esto impone la obligación de proporcionar a los niños acciones del apartamento. Por lo tanto, si solo los padres están entre los propietarios, esto no se hizo. Posteriormente, la transacción puede impugnarse.

Para evitar que esto suceda, solicite al propietario un certificado del Fondo de Pensiones que indique que el capital de maternidad no se utilizó para cancelar la hipoteca.

Si el dueño es menor de edad

Para los niños menores de 14 años, mire el certificado de nacimiento, mayores de 14 años: pasaportes. Compare los datos con lo que se indica en otros documentos.

Si el propietario es un niño, sus representantes legales no pueden vender el apartamento así. Se requiere el consentimiento de las autoridades de tutela para la transacción. Y si el propietario del apartamento tiene más de 14 años, entonces su permiso.

3. Documentos de título

El nombre del documento, sobre cuya base el propietario recibió la propiedad, se encuentra en el extracto del USRN. Vale la pena echarle un vistazo más de cerca.

Contrato de venta

Aquí todo es simple: si el propietario actual compró un apartamento del anterior, esto lo confirma el acuerdo correspondiente. Si tiene un extracto de la USRN sobre la transferencia de derechos sobre un objeto inmobiliario, compare los datos del vendedor con los indicados en el documento. Pida también mostrar el certificado de aceptación del apartamento y el recibo del vendedor por el dinero. Esto asegurará que el dueño anterior no tenga quejas sobre el actual.

Si la vivienda se compró con hipoteca, puede solicitar un certificado de devolución.

En general, la ausencia de gravámenes en el extracto de la USRN indica elocuentemente que el préstamo ha sido cancelado. Pero como se puede comprobar algún documento, sería extraño no mencionarlo.

Acuerdo de participación patrimonial en construcción

Si el propietario ha adquirido un inmueble en la etapa de construcción, tendrá exactamente este documento en sus manos, y luego de la entrega de la casa, también tendrá un acto de aceptación y transferencia del apartamento.

Certificado de herencia

Cuando se trata de una propiedad de este tipo, existe el riesgo de que un heredero privado aparezca repentinamente e intente impugnar el trato. Además, cuanto más tiempo haya pasado desde el momento de la herencia, menores serán los riesgos de meterse en problemas. Es mejor consultar a un abogado antes de comprar.

Acuerdo de donación

También es mejor evaluar los riesgos de adquirir una casa donada junto con un especialista. El abogado averiguará si se ha seguido el formulario y el procedimiento para concluir la transacción, si el propietario es legalmente dueño de la propiedad.

Acuerdo de transferencia de apartamento

Se emite si el propietario ha privatizado este apartamento. Hay una salvedad cuando se trata de este tipo de bienes inmuebles. Si una persona registrada en un apartamento se niega a participar en la privatización, recibe el derecho de por vida a vivir en él hasta que se dé de baja voluntariamente. De lo contrario, es imposible desalojarlo incluso a través de los tribunales. Por lo tanto, es importante asegurarse de pagar antes de que el vendedor reciba el dinero. O corre el riesgo de comprar un apartamento con un inquilino.

Existen otros tipos de documentos de título, por ejemplo, una decisión judicial por la cual el propietario es propietario del objeto. Pero con ellos es mejor contactar inmediatamente a un abogado si no quiere problemas.

4. Información sobre los registrados en el apartamento

En la cláusula sobre el acuerdo sobre la transferencia del apartamento a la propiedad, ya hemos tocado parcialmente el tema de la importancia de saber quién está registrado en el apartamento. Ahora consideremos la pregunta con más detalle.

Además de aquellos que se negaron a privatizar, los siguientes inquilinos representan un peligro para su transacción y su cómoda vida en el apartamento comprado:

• dado de alta del apartamento para servicio militar o tratamiento en un sanatorio;
• retirado del registro por cumplir condena en lugares de privación de libertad;
• reconocido como perdido;
• Menores enviados a un internado.

A su regreso, se registrarán en su lugar de residencia anterior, es decir, con usted. Puede ser posible desalojarlos a través de la corte, pero requerirá mucho tiempo y esfuerzo.

Preste especial atención a los menores dados de alta para preguntar si el servicio de tutela dio permiso para ello.

Para comprender los matices, debe revisar algunas referencias. Es mejor estar presente en los momentos en que el propietario los recibe para asegurar la autenticidad de los documentos.

Certificado de registro modelo 9

Contiene información sobre todos los que están registrados en el apartamento ahora.

Certificado de archivo de registro de acuerdo con el Formulario 9

Esta versión del documento muestra la dinámica del registro de residentes: quién se registró antes, quién fue dado de alta y cuándo. Un documento muy útil, pero con un matiz. A menudo se niegan a dárselo a terceros, incluidos los propietarios actuales del apartamento, ya que contiene los datos personales de los residentes anteriores. Si no fue posible obtener el archivo "nueve", tendrá que trabajar con lo que tiene e ir directamente al formulario 12 de ayuda.

Certificado de baja de determinadas categorías de ciudadanos

El documento del formulario 12 contiene datos sobre si alguno de los inquilinos fue dado de alta del apartamento, lo que, en teoría, podría convertirse en una fuente de problemas. Idealmente, cada columna no tiene. De lo contrario, tendrá que buscar información adicional sobre cada persona individualmente o incluso rechazar el trato.

5. Certificados de capacidad jurídica

Si más tarde resulta que el vendedor no estaba sobrio y de memoria, la transacción será declarada inválida. Usted corre un riesgo especial si el vendedor es una persona mayor, pero en general no puede asegurarse contra esto. Por ejemplo, un abogado astuto puede probar que el propietario estuvo temporalmente angustiado debido a un medicamento para el resfriado, porque ese efecto secundario está indicado en la anotación.

Para evitar que esto suceda, pídale al vendedor que traiga al trato un certificado de un psiquiatra y un narcólogo que indique que está cuerdo y que no está registrado como drogadicto.

Si existen razones de peso para la duda, invite a un experto con licencia para realizar un examen directamente del trato.

6. Información sobre deudas por revisión

Todas las deudas por vivienda y servicios comunitarios permanecen con el antiguo propietario del apartamento. La excepción es la revisión. Si el vendedor no lo pagó, la deuda irá a usted. Puede comprobar la ausencia mediante el último pago. Si no confía, solicite un certificado a la sociedad gestora.

7. Poder notarial

Es mejor celebrar un contrato de venta directamente con el propietario. Pero el propietario no siempre está presente en el trato. En este caso, puede emitir un poder notarial para la persona que representará sus intereses.

Las transacciones con este documento no son seguras, existen demasiados factores de riesgo. Si decide dar un paso similar, verifique lo siguiente:

• El poder da derecho a vender el apartamento en nombre del propietario.
• El documento es genuino; puede encontrarlo en el sitio web de la Cámara Federal de Notarios.
• El poder no ha expirado.
• Contiene el pasaporte correcto y otros datos.
• El propietario está vivo y en su sano juicio: la comunicación por video y los certificados de un dispensario neuropsiquiátrico ayudarán aquí.

Pero incluso si todo está en orden, piense tres veces antes de decidirse por ese trato.

Que recordar

• Verifique todos los documentos. No tenga miedo de ser entrometido o aburrido: está arriesgando millones.
• En caso de duda, contacte con un especialista. Mejor ser alarmista que quedarse sin piso y sin dinero.
• Si con cada paso las dudas no desaparecen, sino que se fortalecen, rechaza el trato.

UPD. El texto se actualizó el 17 de noviembre de 2019 con datos más relevantes de fuentes verificadas.