Qué verificar antes de alquilar un apartamento: desde el anuncio hasta las complejidades del contrato

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Una instrucción muy importante para cualquiera que busque una propiedad de alquiler.

Etapa 1. Búsqueda de apartamento

Si elige un apartamento usted mismo

Al buscar un apartamento a través de un sitio de publicidad especializado o un grupo en las redes sociales, corre el riesgo de enfrentarse a estafadores. Para no caer en sus trucos, debe prestar atención a varios puntos importantes.

1. Costo medio de alquilar un apartamento según sus criterios

Los anuncios demasiado "dulces" suelen ser falsos. Amplio estudio con renovación moderna en el mismo centro de la ciudad a un minuto a pie del metro y por un centavo. Una propuesta muy dudosa.

2. Solicitud de transferencia del prepago a la tarjeta

Este punto a menudo se deriva del anterior. Llamas al anuncio que te gusta, te dicen que hay mucha gente que quiere, y luego te piden que transfieras al menos algunos miles para que el apartamento se quede contigo. No se deje engañar por esto: acaba de hablar con un estafador.

Nunca transfiera dinero a extraños como depósito sin una reunión personal.

3. La autenticidad de las fotos del apartamento

Para asegurarse de que la información del anuncio sea correcta, compruebe la autenticidad de las fotografías del apartamento. Esto se puede hacer, por ejemplo, a través de.

Si se publica un mismo apartamento en varios sitios de alquiler, no es un gran problema. Otra cosa es cuando las fotos están caminando en Internet, y la descripción, la dirección del apartamento y la persona de contacto cambian drásticamente de vez en cuando.

4. Falta de fotos del apartamento

Los anuncios sin fotos se ven raros por decir lo menos. En la mayoría de los casos, esto significa que algo anda mal con el apartamento o que ese espacio habitable no existe en absoluto.

5. Frecuencia de colocación de anuncios

Ocurre que el mismo anuncio de alquiler de apartamentos aparece y desaparece con una frecuencia envidiable. Hace dos semanas se alquiló el piso, luego se alquiló, y un mes después vuelve a colgar en el actual. Y así en un círculo.

Por supuesto, puede que no se trate del propietario, sino de los inquilinos. Bueno, una persona no tiene suerte para los inquilinos, y eso es todo. Sin embargo, los anuncios que a menudo parpadean son alarmantes.

6. Persona de contacto

¿Quién se ocupa del tema del alquiler de un apartamento? ¿El propio propietario o el agente inmobiliario? Si no desea pagar una comisión igual a la mitad o incluso al monto total del pago mensual, los anuncios de agentes inmobiliarios no son adecuados para usted.

Si contacta a un agente inmobiliario

Los agentes inmobiliarios pueden facilitarle la vida y ayudarle a encontrar el apartamento de sus sueños. O pueden ser bastante estresantes, vaciar su billetera o hacerle perder el tiempo. Aquí es cuando debes tener cuidado.

1. El agente inmobiliario no puede nombrar la empresa de la que ahora es empleado o donde trabajaba antes

Si el agente inmobiliario afirma formar parte del personal de la agencia, puede ponerse en contacto directamente con la empresa y aclararlo.

Si el agente inmobiliario es un empresario privado, en cualquier caso, debe decirte al menos algunas empresas en las que trabajó antes. Si tiene dificultades con esto, es posible que se encuentre frente a un estafador.

2. El agente inmobiliario no está interesado en quién y en qué composición vivirá en el apartamento

Casi todos los propietarios representan al menos aproximadamente a quién ve como inquilino y notifican al agente de bienes raíces sobre esto. Si durante una conversación no te preguntan sobre el número de inquilinos, la presencia de animales y el trabajo constante, esto es un timbre.

3. El agente inmobiliario no es un experto en su campo

Es difícil imaginar que un agente inmobiliario no sepa cómo escribir un recibo para recibir dinero o completar un contrato de alquiler. Y si aún no lo sabe, entonces este no es un agente inmobiliario.

4. Se le pide que pague la comisión antes de firmar el contrato

El agente inmobiliario recibe una comisión solo después de la conclusión de la transacción. Si debe pagar por adelantado, no ceda y no transfiera fondos.

5. El agente inmobiliario solo se ocupa de un apartamento

Por lo general, un agente inmobiliario tiene varios objetos en funcionamiento. Es sospechoso cuando un especialista dedica todo su tiempo a un solo apartamento. Intente escribir su número de teléfono en la barra de búsqueda de su navegador y vea cuántos anuncios le dan.

6. El agente inmobiliario se presenta como empleado de la agencia de noticias

Se le ofrece conducir hasta la oficina, concluir un acuerdo y obtener acceso a la base de datos del propietario después de pagar la comisión.

El agente inmobiliario no irá con usted para inspeccionar el apartamento y reunirse con el propietario, y si le funciona a alguien de la base recibida, luego de un acuerdo preliminar sobre la reunión, el propietario cancelará todo en el último momento.

En este caso, no podrá devolver el dinero, porque firmó un acuerdo sobre la prestación de servicios de información. Para obtener justicia, puede acudir a abogados e intentar presentar una solicitud en la corte. Sin embargo, nadie puede garantizarle un resultado exitoso. Por lo tanto, estudie detenidamente todos los documentos en los que puso su firma.

Etapa 2. Primer contacto con el propietario

Ha elegido la opción ideal, en su opinión, y está feliz de llamar al propietario para concertar una cita. Primero, averigüe si realmente está hablando con el propietario y no con el agente de bienes raíces o cualquier otra persona. Incluso si el anuncio indicaba que el apartamento se alquila directamente.

Hágale algunas preguntas al propietario. Por ejemplo, dónde van las ventanas del apartamento o en qué piso está.

Si la persona duda, es posible que esté tratando de engañarlo. El propietario responderá a estas preguntas sin demora.

Si sientes que todo está en orden, revisa la información que se indica en el anuncio: especifica el costo, la necesidad de un depósito y el pago del último mes. Averigüe por cuánto tiempo se alquilará el apartamento, si realmente son 10 minutos para ir al metro, no 30. En general, hable de todos los matices que son importantes para usted.

Etapa 3. Inspección de la vivienda

1. Califica la entrada. Su condición puede decir mucho sobre los inquilinos de la casa, sus posibles vecinos.
2. Trate de mirar a sus vecinos y pregunte quién vivió en el apartamento antes que usted. Es recomendable hacer esto junto con el propietario: si los inquilinos de los apartamentos vecinos no son recién llegados, reconocerán a su propietario y, una vez más, se asegurará de que sea el propietario.
3. Fíjese bien en el baño, especialmente en las cañerías. Si el grifo tiene una fuga, vale la pena comunicárselo al propietario de inmediato.
4. Verifique el estado de los muebles y evalúe su desgaste.
5. Preste atención a la ubicación de los enchufes. Es posible que deba reorganizar los muebles.
6. Si es alérgico a los animales, verifique si los residentes anteriores han tenido un gato o un perro.
7. No sea perezoso para incluir todos los electrodomésticos y electrodomésticos que planea usar.
8. Revisa todos los interruptores del apartamento.
9. Pregunte por la disponibilidad de Internet.
10. Revise las cerraduras para no tener que esperar debajo de la puerta hasta que le permitan entrar. Si hay varias cerraduras y la llave se le entrega solo de una, averigüe el motivo. El propietario puede decir que la cerradura lleva mucho tiempo rota y no se ha utilizado. Debe insistir en el reemplazo o la reparación y pedir un juego completo de llaves.
11. Asegúrese de que los sellos de los medidores estén intactos.
12. Verifique el estado de las puertas y ventanas de su balcón si no desea congelarse en invierno.
13. Aprecie la insonorización en todo el apartamento.

Si nada de lo anterior en el apartamento le molesta, puede proceder a la redacción de un contrato.

Etapa 4. Conclusión del contrato

¿Qué documentos del propietario deben revisarse?

Si el apartamento tiene un dueño

Al concluir un contrato de arrendamiento, pídale al propietario que le muestre:

• pasaporte;
• certificado de propiedad o un extracto de la USRN.

Debe asegurarse de que el apartamento pertenezca a la persona que se presentó como el propietario del apartamento.

Arthur Ustimov Fundador y CEO del servicio de gestión de alquileres Arendatika

Uno de los tipos de fraude más comunes en el mercado es alquilar el apartamento de otra persona. La vivienda puede ser alquilada por un "amigo" del propietario del apartamento, que se instaló en él solo por un par de días.

Si no ha verificado los documentos de la propiedad, corre el riesgo no solo de perder dinero, sino también de quedarse en la calle.

Si hay varios propietarios

Además de un pasaporte y un certificado de propiedad, debe obtener el consentimiento por escrito para alquilar el apartamento de todos los propietarios, así como de aquellos que estén registrados en el apartamento.

Si un pariente lejano está registrado en el apartamento, puede venir al apartamento que usted alquiló y quedarse en él. En este caso, el contrato de arrendamiento será válido, pero nadie puede prohibir que una persona registrada en el apartamento viva en él.

Arthur Ustimov Fundador y CEO del servicio de gestión de alquileres Arendatika

Si el apartamento es propiedad de los cónyuges

Ivaschenko Srbuhi Sargisovna Abogado principal del Servicio Jurídico Europeo

Primero debe averiguar si el apartamento es de propiedad conjunta o compartida.

Para el seguro, puede averiguar sobre la presencia de un contrato matrimonial y familiarizarse con sus términos. Si el apartamento pertenece a uno de los cónyuges, no se requiere el consentimiento del otro. Si es de propiedad conjunta, será necesario contar con el consentimiento de cada propietario.

Qué buscar al redactar un contrato

Un contrato de alquiler es un documento que te ayudará a evitar conflictos innecesarios, por lo que es muy importante que tomes un enfoque responsable en su elaboración. El hacker de la vida ya le ha dicho cómo hacer esto correctamente, por lo que nos detendremos solo en los puntos más importantes.

Datos obligatorios

• El objeto del contrato es un apartamento. Debes indicar la dirección completa, área y número de habitaciones.
• Las partes del contrato son el propietario de la vivienda (o su representante mediante un poder notarial) y el inquilino.
• Datos del pasaporte e información sobre el lugar de registro, tanto del propietario del apartamento como del inquilino.

La duración del contrato y el procedimiento de pago

Indique los términos del contrato y el período en el que está obligado a pagar el alquiler. Preste atención a las sanciones por incumplimiento del orden de pago. Por ejemplo, puede tener un período semanal para pagar la deuda, después del cual el propietario tiene todo el derecho a desalojarlo del apartamento.

Se debe registrar el hecho del pago: al pagar en efectivo, pedir un recibo al propietario, y al transferir a una tarjeta, pedir un extracto bancario.

El propósito del pago debe contener un enlace a su acuerdo. Por ejemplo: pago en virtud del contrato de trabajo n. ° 1 del 1 de enero de 2018 para junio de 2018.

Además, el contrato debe contener la cantidad que transfirió al propietario en el momento del check-in. Esto puede ser un pago por el primer y último mes de residencia, así como un depósito de seguro, una garantía de que si el inquilino daña la propiedad, el propietario del apartamento recibirá una compensación material.

El propietario puede retener la totalidad o parte del depósito de garantía, dependiendo de la magnitud del daño causado. Si al inspeccionar el apartamento todo está en orden, el depósito del seguro se devuelve íntegramente al inquilino. El monto del depósito que sea cómodo para cada parte se negocia al finalizar el contrato.

Procedimiento de desalojo

Se debe prestar especial atención a las reglas de desalojo del apartamento. Deben ser cómodos para cada lado.

A veces, los contratos indican que el inquilino tiene solo un par de días para mudarse y buscar un nuevo apartamento. Y algunos contratos de arrendamiento incluso prevén multas para que el arrendatario viva menos de un período determinado.

Arthur Ustimov Fundador y CEO del servicio de gestión de alquileres Arendatika

Frecuencia de visita del propietario

Las frecuentes visitas sorpresa del propietario aportan poca alegría. Sin embargo, no puede prohibirle que visite su propio apartamento. Discuta la frecuencia de las visitas que sean cómodas para ambos, estipule cuánto tiempo debe advertirle el propietario y registre los acuerdos en el documento.

Canales de comunicación

En el contrato, debe especificar las direcciones de correo electrónico o los números de teléfono de ambas partes, según el canal de comunicación seleccionado. Mejor ambos, sin duda.

No borre la correspondencia con el arrendador para poder consultarla en caso de desacuerdo.

Inventario de valores y lecturas de contadores

En el acto de aceptación y transferencia del apartamento, que se adjunta al contrato, debe incluir un inventario de cosas valiosas. Si hizo un depósito de seguridad a su llegada, existe el riesgo de que no lo recupere. Tienes que comprobar todo el apartamento. Y cuanto más cuidado, mejor. Ya sabe en qué puntos concentrarse al examinar un apartamento.

Lo más seguro será tomar fotografías de todos los defectos encontrados para que no se le atribuyan cuando se vaya. Y las fotos se pueden imprimir y adjuntar al acto.

Sin falta, el acto debe contener las lecturas de los medidores de agua y electricidad individuales en el momento del check-in.

Renovación y cambios previstos en el apartamento

Haz una lista de los cambios que planeas hacer en el interior, así como los equipos o muebles que vas a comprar. Acuerda el monto máximo y decide cómo se realizará el pago: solo por el propietario, por tu cuenta o 50/50.

Se recomienda prescribir los términos de las mejoras inseparables y separables en el contrato con anticipación o redactar un acuerdo adicional más adelante. Al mismo tiempo, es recomendable hacer una reserva en el contrato de que las cosas se devuelvan al propietario, teniendo en cuenta el desgaste natural.

Arthur Ustimov Fundador y CEO del servicio de gestión de alquileres Arendatika

Indique en el contrato quién paga la avería de los electrodomésticos. Desafortunadamente, durante la inspección inicial, no puede estar 100% seguro de que los dispositivos estén en perfecto estado de funcionamiento, y puede ser difícil probar que la avería se debió al desgaste normal y no a un funcionamiento incorrecto.

Si nota que el dispositivo está ardiendo, indíquelo al propietario y realice una inspección juntos, y luego fije el acuerdo en el documento. De lo contrario, si se produce una avería, es posible que necesite la experiencia de un profesional para demostrar que no participó en la avería.

Viviendo en el apartamento

No olvide indicar en el contrato quiénes vivirán con usted en el apartamento. Háganos saber también si tiene mascotas. No debe mentir sobre tales cosas: con una gran probabilidad, lo atraparán en una mentira y las consecuencias serán muy tristes.

¿Cuándo vale la pena cancelar el contrato de arrendamiento?

La señal más alarmante es la negativa a presentar títulos de propiedad. Es muy probable que el apartamento no esté bien.

Un apartamento, cuyo propietario está demasiado preocupado por su propiedad, también puede ser problemático. Dichos propietarios pueden acudir a usted con demasiada frecuencia para verificar la seguridad de su propiedad, lo que, por supuesto, le causará molestias.

Arthur Ustimov Fundador y CEO del servicio de gestión de alquileres Arendatika

Vale la pena prestar atención al comportamiento del propietario. El nerviosismo excesivo es alarmante, al igual que la prisa irrazonable por concluir un contrato. Si se le pide que firme documentos lo antes posible, no le permite verificar la capacidad de servicio de los electrodomésticos y reparar los defectos, entonces esta es otra campana.

Tómese su tiempo, estudie el contrato detenidamente, haga preguntas y discuta los puntos problemáticos. Compruebe lo que sea necesario. Es importante para usted que sea cómodo vivir en el apartamento y que todas las dificultades se minimicen. El propietario quiere que su espacio vital permanezca en condiciones adecuadas y tampoco quiere participar en conflictos regulares. Se evalúan el uno al otro, está bien. Y en este caso, es correcto reservar suficiente tiempo para el proceso de papeleo e inspección del apartamento.