Cómo elegir entre un edificio nuevo y un edificio secundario si vas a comprar una vivienda

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Cada opción tiene sus propias ventajas y desventajas.

Comprar una vivienda en general no es fácil. Hay muchos matices a considerar. Y una de las preguntas con las que se tropieza el futuro propietario de una propiedad inmobiliaria: ¿un edificio nuevo o una propiedad secundaria? Cada una de las opciones tiene sus fans, pero ninguna se puede decir: esta definitivamente es mejor. Todo depende de tus necesidades y deseos.

Analicemos los principales criterios por los que vale la pena comparar viviendas secundarias y apartamentos en edificios nuevos para facilitar la elección.

Facilidad de transacción

Hay muchas pequeñas cosas a tener en cuenta al comprar en el mercado secundario. Por ejemplo, asegúrese de que el apartamento no esté pignorado, el vendedor sea adecuado, su cónyuge no esté en contra de la venta de bienes raíces, etc. Si no se revisan cuidadosamente todos los documentos, existe el riesgo de que la transacción se invalide en unos años. El apartamento tendrá que ser desocupado y demandado para recuperar el dinero. Por lo tanto, la compra requiere cuidado y, a menudo, la ayuda de un abogado o agente inmobiliario.

Además, al adquirir un objeto en un parque de viviendas antiguo, a menudo tiene que participar en una cadena de transacciones. Su vendedor también compra un apartamento, al igual que su vendedor, y así sucesivamente. A veces, estas cadenas son bastante largas. Y si un enlace se cae, todos se quedan sin un trato.

El principal peligro al comprar un edificio nuevo es el riesgo de toparse con un estafador. Incluso hay un término especial para sus víctimas: accionistas defraudados. Una empresa sin escrúpulos solía poder vender apartamentos varias veces o un objeto completamente inacabado. Y los compradores se vieron privados de dinero.

La situación estaba regulada por ley. Los fondos de los inversores ahora se envían a cuentas de depósito en garantía. Cuando la casa está lista, el dinero se transfiere al desarrollador. Si esto no sucede, los fondos se devuelven al comprador.

Es decir, en general, se ha vuelto más seguro comprar un apartamento en un edificio nuevo. Las propiedades inmobiliarias no tienen historial, por lo que solo debe verificar la escrupulosidad del desarrollador. Además, la vivienda nueva se vende directamente y se vende sin cadenas.

Condiciones hipotecarias

Vale la pena comenzar con el hecho de que obtener una hipoteca para un apartamento en un parque de viviendas antiguo puede ser problemático en absoluto. Lo más difícil es conseguir un préstamo para vivienda en casas construidas antes de los años 60 del siglo XX. Y entre ellos hay tanto "stalinkas" fuertes como edificios prerrevolucionarios con reformas, que no pierden su atractivo.

Los bancos en general están más dispuestos a otorgar hipotecas para viviendas en edificios nuevos. Estas transacciones son más fáciles de ejecutar. Arriba, ya hemos descubierto qué matices puede enfrentar al comprar una segunda vivienda. Esto significa que el administrador debe preguntarle al cliente y poner en una carpeta un montón de referencias. Con nuevos edificios, todo es más transparente. Y transferir dinero a la cuenta de una entidad legal es más fácil que molestarse con pagos seguros para las personas para que todos estén contentos.

La diferencia se verá a menudo en las tasas de interés de los edificios nuevos y del parque de viviendas antiguas. A veces es significativo, a veces no lo es. Por ejemplo, Alfa-Bank ofrece préstamos al 7, 89% para viviendas nuevas y 8, 29% - para secundaria, y Otkrytie - 8, 8% y 8, 9%, respectivamente.

Tarifa para nuevos edificios de "Alfa-Bank"

Tasa de vivienda secundaria de Alfa-Bank

La tarifa para los nuevos edificios de "Otkrytie"

Tarifa para vivienda secundaria de Otkritie

Las diferencias se vuelven notables si el comprador puede solicitar términos preferenciales o programas de apoyo estatales. Por ejemplo, los bancos, en asociación con los desarrolladores, a menudo reducen las tasas de préstamo para comprar una casa en un vecindario en particular. El programa de hipotecas preferenciales, que decidieron extender hasta el 1 de julio de 2022, se aplica solo a apartamentos nuevos, así como a un préstamo al 6% para familias con hijos.

Todo esto puede inclinar la balanza en la dirección del nuevo edificio.

Diseño

En promedio, los diseños modernos se ven más pensados que las casas antiguas. Por lo general, estamos hablando de al menos un pasillo funcional y una gran cocina. Y en los apartamentos de varias habitaciones puedes encontrar dos baños.

Para los edificios del período soviético, las cocinas pequeñas, las salas de paso son más características, lo que no siempre es conveniente. No hay nada que decir sobre las casas prerrevolucionarias: los diseños pueden ser los más intrincados. Cuando los grandes apartamentos señoriales se convertían en pequeños, a menudo se cortaban de una manera muy extraña.

La remodelación está controlada por el estado. Hay muchas reglas y restricciones para ellos. Es por eso que vale la pena comprar un apartamento, cuyas paredes le convienen en su mayor parte. Y no todo el mundo está dispuesto a buscar diamantes en el fondo antiguo, si puede comprar un nuevo apartamento estándar y obtener un diseño más o menos sano.

Este es el momento de recordar las cosas importantes. Los desarrolladores a veces ofrecen los llamados apartamentos de planta abierta, es decir, locales sin paredes internas. Esto se sirve como una opción para su conveniencia. Ponlos en cualquier lugar. Pero la mayoría de las veces hay particiones en el proyecto. Y deberán erigirse exactamente donde se apliquen, de lo contrario será una violación de la ley. El desarrollador es tan económico en la construcción de muros, dejando el tema a merced de quienes compran una vivienda. Tenga esto en cuenta si está buscando un diseño gratuito.

Refinamiento

En las construcciones nuevas, a los compradores se les ofrecen principalmente dos tipos de acabados: en bruto, cuando se realiza un mínimo de trabajo, y llave en mano final. La primera opción es buena porque el comprador no paga de más por las reparaciones que no se hacen a su gusto. Pero se necesitará tiempo y dinero para poner el apartamento en orden. El acabado fino supone que puede mudarse y vivir de inmediato. Al mismo tiempo, la calidad de los materiales y el trabajo permanece en la conciencia del desarrollador. Y es raro esperar que sea alto. Pero al menos lo recibirán nuevas tuberías, enchufes e interruptores que funcionen, etc.

La reventa en este sentido implica una amplia variedad de opciones. Aquí el comprador puede esperar:

• Acabado en bruto: los propietarios iniciaron renovaciones, pero decidieron vender el apartamento;
• renovación elegante de alta calidad;
• un acabado nuevo: una pantalla, que se preparó para la venta para ocultar los defectos del apartamento y que no durará mucho;
• renovación prehistórica, pero el apartamento está en buenas condiciones;
• decadencia y devastación, cañerías fluidas, plomería con una capa de un centímetro de tierra y agujeros en el piso;
• Renovación de "élite" pero de mal gusto, por la que los propietarios quieren una gran cantidad de dinero.

Si todo esto se resume, entonces, de hecho, hay dos opciones: cuando se necesitan reparaciones urgentes y cuando no se necesitan. La ventaja del segundo caso es que puede mudarse al apartamento de inmediato y no gastar dinero en alquilar una vivienda mientras ordena la suya. Esto es especialmente bueno para las hipotecas. Si hay una cantidad en la cuenta que será suficiente tanto para la compra de la vivienda como para su renovación, el acabado no tiene un valor tan grandioso.

Término móvil

La fecha de llegada está influenciada no solo por la necesidad de reparaciones. Los apartamentos en edificios nuevos comienzan a venderse cuando la casa en sí es prácticamente inexistente. Entonces, a veces tienes que alquilar una casa durante años mientras esperas las llaves del desarrollador. Nada ha cambiado con la carcasa secundaria: si el acabado está presente, puede llamar de inmediato.

Renovaciones ruidosas

Imagínese un edificio nuevo promedio. Las personas compraron apartamentos en diferentes etapas de la construcción de la casa y las llaves se entregaron a los inquilinos aproximadamente al mismo tiempo. Y todos comienzan a hacer reparaciones. En consecuencia, debe estar preparado para el ruido que durará varios años.

Para los edificios nuevos, las "leyes sobre el silencio" regionales suelen incluso establecer sus propias condiciones. Por ejemplo, en Moscú está prohibido reparar algo en voz alta de 19 a 9 y de 13 a 15, así como los domingos y festivos. Pero en edificios nuevos durante el primer año y medio, las reparaciones se pueden hacer de 7 a 23 horas sin descanso y fines de semana.

Incluso comprar un apartamento en una casa con un acabado fino no protege contra el ruido. Es solo que las reparaciones se extenderán aún más en el tiempo, porque los vecinos las iniciarán en diferentes períodos. En el parque de viviendas antiguas, por supuesto, nadie está asegurado contra las reparaciones de otras personas. Pero es poco probable que lo hagan todo a la vez. Y, por lo general, en esas casas todavía hay menos apartamentos.

En cuanto a otros ruidos, mucho depende de la calidad del aislamiento acústico. Y puede ser terrible tanto en casas nuevas como antiguas.

Calidad de la comunicación

En las casas nuevas, las comunicaciones son definitivamente nuevas. En los viejos, qué suerte. Las redes se cambian periódicamente, por lo que en la vivienda secundaria se pueden encontrar tuberías y baterías que se acaban de instalar. Por lo general, todo es visible a simple vista incluso cuando se ven anuncios de venta de apartamentos.

Pero con el cableado, las sorpresas son posibles. En el parque de viviendas antiguo, existe el riesgo de enfrentar una grave escasez de enchufes, antes simplemente no eran necesarios en tal cantidad. El cableado en ruinas también es peligroso para el fuego. Y, a menudo, en los apartamentos antiguos no hay suficiente energía eléctrica para todos los electrodomésticos modernos. Aumentarlo es toda una aventura. Esto puede ser importante si desea encender la aspiradora, el microondas y el calentador al mismo tiempo.

Distrito

Por razones obvias, los nuevos edificios se construyen principalmente donde hay áreas libres, más cerca de las afueras. En el centro, a veces también se construyen casas nuevas, pero se venden a costo cósmico. Entonces los que no tienen mucho dinero, pero quieren vivir en el centro, solo hay una vivienda secundaria. En áreas residenciales, ya puede elegir entre edificios nuevos y existencias antiguas.

Infraestructura

Si un nuevo edificio solitario ha crecido en un área antigua, no habrá problemas de infraestructura. Hay jardines de infancia, escuelas, clínicas, tiendas y todo lo necesario para la vida. Si hay varios edificios nuevos en el distrito antiguo, ya es más difícil: es posible que las instalaciones existentes no puedan hacer frente al mayor número de personas.

En nuevas áreas con infraestructura, todo será infeliz. Por lo general, los desarrolladores muestran parques, clínicas y todo, todo, todo en los modelos. Por supuesto, tarde o temprano la nueva área inevitablemente se volverá habitable. Pero debe estar preparado para el hecho de que parte de lo prometido existe solo en el proyecto, y todo lo demás no aparecerá pronto. Por ejemplo, otro niño puede ir a la escuela sin esperar al jardín de infancia.

Contingente

Por lo general, los fanáticos de los nuevos edificios niegan la propiedad secundaria debido al mal vecindario. Supuestamente, habrá jubilados gruñones, borrachos y otros residentes problemáticos. Y los nuevos edificios son visitados por personas que tienen dinero para comprar un apartamento, lo que significa que todo estará en orden.

Parece que este pensamiento no es del todo cierto:

• La presencia de dinero no caracteriza a una persona en absoluto. La oportunidad de comprar una casa no está relacionada con la educación, la limpieza y el tacto.
• Los apartamentos en edificios nuevos a menudo se compran para alquilar. Si hay muchas habitaciones individuales y estudios en la casa, los estudiantes ruidosos o 50 inmigrantes ilegales pueden establecerse allí.
• Las nuevas casas de clase económica tienen apartamentos que pertenecen a la vivienda social: la ciudad los distribuye a los necesitados. Y estos son, por ejemplo, personas de la vivienda secundaria destartalada. Pueden llegar a ser vecinos agradables y no muy buenos.
• Todo es relativo. A veces, una borrachera silenciosa detrás de la pared es más agradable que una familia con tres niños ruidosos.
• En la vivienda secundaria, puede conocer de inmediato a sus futuros vecinos. En un edificio nuevo, esto no siempre será una sorpresa agradable.

Depende mucho de la casa específica y de sus necesidades personales.