Cuándo y quién se beneficia de la gestión de activos

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Si no quiere o no sabe cómo administrar adecuadamente la propiedad, delegue esto a un especialista.

¿Qué es la gestión fiduciaria de la propiedad?

Digamos que tienes un apartamento de tu abuela en otra ciudad, por ejemplo, en Saransk. Quieres tomarlo. Pero no tienes tiempo para ir allí, buscar inquilinos, firmar un convenio, controlar los pagos de la vivienda y los servicios comunales. Puede confiar esto a un fideicomisario por una tarifa pequeña (o grande, según lo acuerde).

La ley permite la transferencia de propiedad a un fideicomiso y obliga al fideicomisario a actuar en su mejor interés. Esta persona puede tomar cualquier acción legal y fáctica en su nombre, si no limita sus poderes en el contrato.

Yulia Kislyakova Abogada del Servicio Jurídico Europeo

La peculiaridad de la gestión de fideicomisos es que el contrato no se concluye para transacciones únicas con la propiedad, sino para administrarla durante un tiempo prolongado.

Qué se puede transferir a la gestión de fideicomisos

La ley permite transferir a la gestión fiduciaria:

1. Empresas, conjuntos inmobiliarios y otros objetos inmobiliarios.
2. Valores, incluidos aquellos cuyos derechos se inscriban en el registro electrónico y no en papel.
3. Derechos exclusivos sobre el resultado de la actividad intelectual o sobre un medio de individualización (marca, nombre, marca comercial, línea de productos, etc.).
4. Otra propiedad, cuál no está especificada en la ley.

Ahora en Rusia, la gestión fiduciaria de la propiedad se utiliza con más frecuencia en las áreas de arrendamiento de bienes raíces comerciales y enajenación de valores.

¿Por qué transferir una propiedad a un fideicomiso?

Si responde literalmente, para hacer su vida más fácil.

Por ejemplo, si no vives en un departamento, alguien debe verificar periódicamente si todo está en orden, si hay filtraciones, si las ventanas y puertas están intactas, si ha habido un robo. Es necesario transferir las lecturas del medidor a la empresa administradora, pagar las facturas de servicios públicos, ver si hay cartas registradas del impuesto o de la UIF en el buzón.

Denis Rumyantsev Socio director de Goodman Estate Real Estate Agency

Digamos que los propietarios de otros apartamentos deciden realizar una reunión extraordinaria sobre reparaciones en las entradas, cercar el territorio, disponer de la propiedad común de un edificio de apartamentos. Su voto puede llegar a ser decisivo y no ha dejado a nadie con poder para votar.

Rumyantsev señala que el administrador se ocupará de los problemas enumerados, podrá resolver rápidamente los problemas y preparar la casa para su regreso, por ejemplo, solicitando los servicios de un servicio de limpieza.

La opinión del administrador será aún más valiosa si alquila la propiedad. Especialmente cuando se trata de varios objetos. El especialista podrá traer rápidamente nuevos inquilinos cuando los antiguos se hayan mudado. Supervisará el mantenimiento de la vivienda, confección de facturas de servicios públicos, cumplimiento de acuerdos.

Es beneficioso celebrar un contrato de fideicomiso de propiedad si usted mismo no comprende muy bien qué hacer con la propiedad y cómo disponer de ella correctamente.

Yulia Kislyakova Abogada del Servicio Jurídico Europeo

Esto es importante en el campo de los valores: para invertir con éxito, se necesitan conocimientos y experiencia. Hay dos de las herramientas más populares para un inversor novato en Rusia:

1. Fondo de Inversión Mutua. Usted compra acciones de un fondo mutuo y los especialistas ya están comprando acciones y bonos con sus fondos, que obtendrán (o no, si tiene suerte) de obtener ganancias. Luego puede canjear las acciones y obtener dinero por ellas, teniendo en cuenta lo ganado.
2. Cuenta de inversión individual con fideicomiso. Esta es una cuenta de corretaje con la que puede invertir dinero en acciones y bonos. Solo tienes que elegir una estrategia de inversión. Entonces los especialistas de la empresa de corretaje actuarán por usted.

También es posible la transferencia directa de valores a la gestión de fideicomisos. Pero, por lo general, las sociedades de gestión se encargan de ello cuando se trata de un capital muy sólido de varias decenas de millones.

Otra ventaja importante: si le debe a alguien, la propiedad transferida a la administración no le será quitada. La excepción es si está en quiebra o las deudas se formaron precisamente en el proceso de gestión de fideicomisos.

¿Quién puede ser fideicomisario?

Solo un empleado de una organización comercial (pero no una empresa unitaria) o un empresario individual.

Hay matices según el tipo de propiedad que esté transfiriendo al fideicomiso y por qué. Solo una persona jurídica con licencia de un participante profesional en este mercado puede disponer de valores, dinero destinado a transacciones con valores.

No necesita una licencia si el fideicomiso solo prevé derechos relacionados con valores, por ejemplo, el derecho a participar en una junta general de accionistas.

Yulia Kislyakova Abogada del Servicio Jurídico Europeo

Tenga en cuenta: el fiduciario es responsable con su propiedad si realizó una transacción con exceso de autoridad o en violación de restricciones. Está obligado a reembolsar sus pérdidas.

Cómo elegir un fideicomisario

Konstantin Bobrov, director del servicio legal del United Center for Defense, recomienda comenzar por verificar si hay un empresario o una empresa en el registro estatal. De lo contrario, no se les permite celebrar un contrato.

Luego analice el sitio del gerente, busque reseñas de su trabajo. Verifique en el sitio web del sistema "Justicia" si la empresa estuvo involucrada en un litigio y por qué motivo.

Cuando busque especialistas para administrar valores, verifique en el registro del Banco Central si la empresa tiene una licencia para esto. Verifique su calificación de confiabilidad. La puntuación más alta es A ++ o AAA.

Tenga en cuenta: la transferencia de la propiedad a un fideicomiso no lo asegura contra todos los problemas.

Por ejemplo, un administrador está interesado en alquilar un apartamento lo más rápido posible y no permitirá que los inquilinos más ordenados vayan allí. Es por eso que debes elegirlo con cuidado.

Cómo redactar un contrato de gestión de fideicomisos

Por ley, se debe especificar lo siguiente:

1. ¿Qué transfieres exactamente a la confianza?
2. Tus datos como persona física o fundador de empresa.
3. Cuánto y cómo le pagará al fideicomisario.
4. La duración del contrato: no puede exceder los 5 años.

Un acuerdo sobre la transferencia de bienes inmuebles a la administración fiduciaria debe registrarse en Rosreestr. De lo contrario, no será válido.

Además de los datos obligatorios, debe especificar en el contrato y otros términos importantes para usted.

La abogada del Servicio Jurídico Europeo Yulia Kislyakova aconseja estipular lo que el fideicomisario no puede hacer sin el consentimiento por escrito del propietario de la propiedad. Por lo tanto, el apartamento no se puede vender, por ejemplo, sin su permiso.

Cómo romper un acuerdo de fideicomiso

Si ninguna de las partes al vencimiento del contrato declara la terminación de su vigencia, automáticamente se prorrogará por el mismo plazo y en las mismas condiciones.

El contrato se rescinde si una de las partes muere o se declara en quiebra. Además, los participantes pueden optar por no participar en el contrato. La otra parte debe ser notificada de esto tres meses antes de la terminación del contrato, a menos que se proporcione un período diferente.

Cosas para recordar

1. La gestión fiduciaria de la propiedad es beneficiosa para aquellos que no pueden o no quieren disponer de ella por su cuenta.
2. Muy a menudo, dicho acuerdo se elabora para transacciones con bienes raíces y valores.
3. El fideicomisario debe elegirse con cuidado, de ello depende el éxito de toda la empresa.
4. Tendrá que pagar por los servicios. Aunque este es un hecho obvio, para algunos resulta desagradablemente sorprendente.
5. Tenga en cuenta que nadie puede garantizar su rentabilidad cuando transfiere valores a la administración. Y si pueden, entonces son engañadores.