Alquilar un piso o contratar una hipoteca: que es más rentable

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Análisis detallado con ejemplos y cálculos.

Al comparar hipotecas y alquilar inmuebles, el aspecto material suele pasar a un segundo plano. Los participantes en la discusión descubren qué es mejor: pagar al tío de otra persona o convertirse en esclavo del banco, pagar de más, pero por su cuenta, o moverse constantemente en busca de opciones más rentables. Pero si dejas el sentimiento y te centras en los números, la situación se aclarará.

Alquiler e hipoteca en cifras

Los cambios en los precios de los bienes raíces y los apartamentos de alquiler, así como el tamaño de la inflación durante un período prolongado, solo se pueden predecir de manera aproximada, por lo que los cálculos serán inexactos. Y, sin embargo, los números son más elocuentes que las palabras.

La tasa promedio ponderada de los préstamos hipotecarios en abril de este año, según el Banco Central, ascendió a 9, 64%. Según los analistas de Domofond.ru, alquilar un apartamento en marzo de 2018 fue en promedio un 0,7% más barato que en diciembre de 2017. Sin embargo, en aras de la precisión, asumiremos que el propietario aumentará los pagos en un 5% por año.

Para los cálculos, tomemos el centro regional, la ciudad con una población de un millón de Volgogrado y la ciudad federal de San Petersburgo.

Volgogrado

Hipoteca

El precio medio de un apartamento de dos habitaciones en Volgogrado, según Domofond.ru, es de 2.365.695 rublos. Considere la situación si ha acumulado un pago inicial del 15%, 25% y 50% del valor del apartamento y ha sacado una hipoteca al 9,64% anual durante un período de 10 años.

Pago inicial, rublos	Pago mensual, rublos	Pago excesivo, rublos	El precio total del apartamento, rublos.
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Los cálculos no tienen en cuenta los costos adicionales de los servicios relacionados en forma de seguro de hogar y la persona que tomó la hipoteca, y la compensación, como una deducción de impuestos.

Supongamos que los precios inmobiliarios crecerán un 5% por año, luego, en 10 años, el apartamento costará 3,67 millones de rublos.

Alquilar

El costo promedio de alquilar un apartamento de dos habitaciones en Volgogrado es de 15,845 rublos por mes. Si el propietario aumenta el alquiler en aproximadamente un 5% por año, en 10 años el inquilino tendrá que pagar 24,556 rublos al mes. En total, a lo largo de los años, pagará 2.389.344 rublos para vivir. Por la diferencia entre el costo de una hipoteca con un pago inicial del 15% y el alquiler, un inquilino puede alquilar un apartamento a un precio proyectado de 2028 por otros tres años y nueve meses.

Con un salario promedio en Volgogrado de 28.483 rublos, tanto el pago del alquiler como la hipoteca parecen factibles para una familia con dos adultos que trabajan.

También vale la pena considerar que el inquilino tiene ahorros no gastados para el pago inicial (si los hubiera), que puede depositar en el banco a intereses. Según el Banco Central, la tasa promedio ponderada de los depósitos con vencimiento de uno a tres años en 2018 es de 6.41%. Durante 10 años, el indicador cambiará varias veces, pero para los cálculos usaremos esta cifra en particular. Los cálculos no tienen en cuenta la capitalización.

Pago inicial (ahorros), rublos	Cantidad en 10 años, rublos.
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

En consecuencia, en 10 años el inquilino no solo gastará menos, sino que también ganará el depósito.

Renta y ahorro

Del párrafo anterior, queda claro cuánto podrá acumular una persona en un depósito en 10 años si continúa alquilando una casa.

Las mayores posibilidades de ahorrar para un apartamento y comprarlo sin hipoteca son de una persona que tiene la mitad del costo del apartamento, pero solo si el precio de la propiedad inmobiliaria no cambia.

En 10 años, 425.213 rublos no serán suficientes para comprar un apartamento. Para tener la cantidad total a mano en el momento adecuado, tendrá que ahorrar un poco más de 3,5 mil rublos al mes.

En cinco años, tendrá 1.561.491 rublos en su depósito. Para comprar un apartamento en este momento, una persona debe reservar 13, 4 mil por mes durante los cinco años. Junto con el costo del alquiler de la vivienda, gastará 29, 3 mil en el primer año y 32, 6 mil en el quinto. En consecuencia, si compra un apartamento en cinco años, los costos totales, incluido el alquiler, serán de 3.415.482 rublos, en diez: 4.755.039 rublos. Ambas opciones son más caras que las hipotecas.

San Petersburgo

Hipoteca

El precio medio de un apartamento de dos habitaciones en San Petersburgo es de 6.797.671 rublos.

Pago inicial, rublos	Pago mensual, rublos	Pago excesivo, rublos	El precio total del apartamento, rublos.
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Para no pagar en exceso la hipoteca, debe acumular un pago inicial por el monto de al menos la mitad del costo del apartamento o aumentar el pago mensual y acortar el plazo del préstamo. Con un salario promedio de 58, 5 mil rublos, obviamente no todos pueden hacer esto.

En 10 años, el apartamento supuestamente costará 10, 99 millones de rublos.

Alquilar

El costo promedio de alquilar un apartamento de dos habitaciones en San Petersburgo es de 32,744 rublos por mes. Con un aumento en el costo del alquiler en un 5% por año, en 10 años el pago mensual será de 50,787 rublos y el inquilino pagará 4,942,178 rublos en total. Por la diferencia entre el costo de una hipoteca con un pago inicial del 15% y el alquiler, un inquilino puede alquilar un apartamento a un precio proyectado de 2028 por otros ocho años y tres meses.

No descarte también sus ahorros.

Pago inicial (ahorros), rublos	Cantidad en 10 años, rublos.
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Renta y ahorro

Y de nuevo, una persona que ya tiene la mitad de su precio puede contar con comprar un apartamento sin hipoteca. Pero será problemático para él cumplir con el plazo de cinco años. En cinco años, tendrá 4.448.162 rublos en su cuenta. Para cobrar la cantidad requerida, cada mes necesita ahorrar 39, 2 mil. Junto con los costos de alquiler, tendrá que destinar 72 mil por mes en el primer año.

Si compra un apartamento en cinco años, los costos totales, incluido el alquiler, se estiman en 8,968,837 rublos, en 10 años, en 11,739,849 rublos.

Entonces, ¿cuál es más rentable?

Según estimaciones medias, el alquiler es más rentable. En todos los casos, la renta mensual es menor que el pago de la hipoteca. Al mismo tiempo, el pago inicial no solo no se gasta, sino que también aporta dinero.

Sin embargo, en 10 años la persona que ha optado por una hipoteca será propietaria de un apartamento, mientras que el inquilino no.

En cuanto al alquiler de la vivienda y el aumento simultáneo del ahorro para un apartamento, aquí tampoco todo es tan sencillo. Los factores predecibles funcionan: cuanto más dinero tenga a mano, mayores serán los ingresos y menor el costo de los bienes raíces y el alquiler en su ciudad, más posibilidades tendrá de ahorrar para un apartamento sin hipoteca y permanecer en números negros. Sin embargo, a la hora de calcular, no suelen tener en cuenta que los precios inmobiliarios pueden subir de forma significativa en un período de 10 a 15 años.

Por lo tanto, vale la pena tener en cuenta otro indicador clave: el tiempo. Las predicciones a largo plazo son difíciles, incluso para los especialistas. Y la estabilidad en el país se acerca más a un indicador religioso: o crees en él o no. Por lo tanto, si tiene que ahorrar para un apartamento durante más de cinco años, debe involucrar no solo la lógica, sino también la intuición en los cálculos.

Tenga en cuenta que la inflación deprecia el dinero y los bienes raíces aumentan de valor.

Sin embargo, según Rosstat, en los últimos tres años, los precios en el mercado secundario han ido bajando para todo tipo de apartamentos, con la excepción de los de élite.

Como factor adicional, vale la pena considerar la proximidad de la edad de jubilación. Será difícil alquilar un apartamento para el pago de la pensión, pero en las grandes ciudades será imposible. Entonces, para este momento, es bueno tener su propia casa, incluso si la obtuvo con un pago en exceso.

El argumento de que podrías alquilar un departamento por el resto de tu vida con el dinero que fue al banco es sólido si dejas de comprar una casa en una gran ciudad y alquilas un departamento a un precio muy favorable. Entonces, si ahorra 3 millones en pagos en exceso, esto le dará 25 mil mensuales al año durante 10 años (pero debe tener en cuenta la inflación).

También se puede depositar dinero. Una cantidad de 3 millones, teniendo en cuenta el interés promedio actual sobre los depósitos, traerá 15 mil rublos al mes en intereses, 4 millones - 20 mil.

Cómo calcular lo que es mejor para ti

Los cálculos promedio dan resultados promedio, por lo que para comprender qué es más rentable para usted, tendrá que hacer los cálculos usted mismo. Para hacer esto, necesita los siguientes datos:

1. El monto del alquiler del apartamento.
2. La cantidad de sus ahorros que planea usar como pago inicial.
3. El costo del apartamento que desea comprar.
4. Tipo de interés hipotecario (puede utilizar el promedio nacional o el ofrecido por el banco donde le gustaría contratar una hipoteca).
5. El porcentaje de un depósito bancario al que está dispuesto a confiar su dinero durante un período prolongado.

Si elige entre una hipoteca y alquilar una casa mientras ahorra dinero para comprar un apartamento

1. Hipoteca

Con la ayuda o en el sitio web de su banco, calcule cuántos años le llevará su hipoteca con el pago mensual óptimo, cuál será el sobrepago.

Con un precio de apartamento de 5,2 millones de rublos, un pago inicial de 3,2 millones, una tasa de interés del 11% y un plazo de hipoteca de siete años, el pago mensual será de 34,245 rublos y el pago en exceso: 876,569 rublos.

2. Alquilar un apartamento

Calcula cuánto pagarás a lo largo de los años por alquilar un apartamento, teniendo en cuenta los posibles aumentos de alquiler.

Por ejemplo, das 22 mil rublos al mes y has estado alquilando un apartamento durante tres años. Durante este tiempo, el precio nunca ha subido, pero es obvio que en siete años el alquiler no costará lo mismo. Por lo tanto, en el próximo año, presumiblemente regalará en alquiler 22 × 12 = 264 mil, en los próximos tres años - 24 × 36 = 864 mil, en los tres restantes - 26 × 36 = 936 mil, en total - 2.06 millones de rublos.

3. Depósito y ahorros

Calcule cuánto dinero habrá acumulado en el depósito durante el plazo de la hipoteca y estime la cantidad. Luego, calcule cuánto dinero tendrá después del primer año, el segundo y así sucesivamente hasta el final del plazo de la hipoteca. También decida la cantidad que puede apartar mensualmente para comprar un apartamento, calcule cuánto dinero le dará en uno o dos años, y así sucesivamente hasta el final del plazo de la hipoteca. Ahora, con una simple suma del monto del depósito y los ahorros, averigüe en cuántos años podrá recolectar dinero para bienes raíces.

En un depósito sin capitalización con una tasa de interés del 6, 1%, la cantidad de 3, 2 millones de rublos en siete años se convertirá en 4.566.400 rublos.

Incluso si los precios de los bienes raíces no aumentan, en siete años es imposible comprar un apartamento sin una hipoteca.

Existe la opción de no esperar a que se acumule la cantidad requerida en el depósito y ahorrar 20 mil rublos al mes o 240 mil al año. Luego, después de cinco años, el ahorro será de 5.376.000 rublos. Teniendo en cuenta el alquiler, el costo total de los bienes raíces será de 6,640,000 rublos y permanecerán 176,000. Durante siete años, la hipoteca del apartamento será de 6, 8 millones. Es decir, los costos son aproximadamente los mismos, pero se han ahorrado dos años, es decir, alquilar una vivienda y ahorrar en este momento es más rentable.

Estos cálculos funcionan solo si el costo del apartamento no ha cambiado durante cinco años y el precio del alquiler no ha aumentado más rápido de lo previsto.

Cuando no puede ahorrar para un apartamento ni siquiera durante el plazo de la hipoteca, es obvio que pedir prestado a un banco es más rentable que ahorrar.

Si elige entre una hipoteca y un alquiler sin planes de comprar un apartamento en el futuro

1. Recuerde cuánto le da al arrendador

Tomemos los números del ejemplo anterior: 22 mil rublos.

2. Calcule su pago hipotecario mensual

Nuevamente, el número del ejemplo anterior es 34,3 mil rublos.

3. Compara dos números

Evidentemente, es más rentable alquilar, incluso si no se tiene en cuenta el anticipo en los cálculos. Si no todo es tan simple, divida el monto del anticipo por el número de meses de la hipoteca y sume el monto recibido al pago mensual:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 mil rublos.

La comparación con 22 mil es aún más clara. E incluso si en siete años el precio del alquiler se duplicará, alquilar un apartamento seguirá siendo más rentable.

Sin embargo, ya en el octavo año, una persona con una hipoteca la reembolsará por completo y solo pagará los servicios públicos. Y el inquilino seguirá pagando la misma cantidad de alquiler. Por otro lado, si el alquiler no subiera, el monto que se hubiera destinado a la hipoteca sería suficiente para un contrato de arrendamiento de 26 años.

4. Calcule cuánto ganará con el dinero que podría haberse destinado al pago inicial

En siete años, el depósito será de 4,57 millones de rublos. Y si pospone la diferencia entre los pagos en la cantidad de 12,3 mil por mes sobre una base mensual, en siete años traerá otros 1,03 millones. La cantidad total de 5,6 millones, establecida en un 6,1% anual, generará 28,5 mil rublos por mes en intereses.