Todo sobre préstamos hipotecarios para familias jóvenes en Rusia a través de los ojos de un prestatario

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Prefacio

No es repugnante, pero las hipotecas son parte de la realidad rusa moderna. Por supuesto, puedes vivir en Rusia sin él, pero a veces es difícil.

Soy un acreedor hipotecario que caminó hasta mi apartamento de dos habitaciones durante mucho tiempo y me gustaría compartir mi experiencia de ir por este camino.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo con hipoteca sobre la vivienda.

¿Cómo funcionan los préstamos hipotecarios en general?

Una persona que quiere comprar una casa va a un banco y obtiene un préstamo (generalmente un préstamo muy grande) y le da al banco su casa como garantía, que compra con el dinero del préstamo. Luego paga este préstamo por un tiempo determinado, y al final recibe esta vivienda en plena propiedad.

La primera gran desventaja de una hipoteca es que restringe mucho financieramente a una familia joven … Si toma una hipoteca a corto plazo (5 a 15 años), generalmente debe entregar al banco aproximadamente la mitad de los ingresos de la familia. En consecuencia, uno tiene que vivir en la otra mitad. En esta situación, puedes olvidarte de grandes compras, viajes al mar y una vida libre.

Si toma una hipoteca a largo plazo (15-30 años), financieramente será un poco más fácil, pero se manifiesta otra. la segunda gran desventaja es que es difícil cambiar los términos de la hipoteca … Las hipotecas a largo plazo son más difíciles de pagar anticipadamente en pequeñas cantidades. los intereses se pagan primero. Como resultado, la vivienda comprometida con una hipoteca a largo plazo es muy difícil de cambiar. Es decir, si, por ejemplo, una familia joven sacó un apartamento de 1 habitación con una hipoteca durante 30 años, lo más probable es que viva en este apartamento de 1 habitación durante los próximos 30 años y pague las deudas con el banco..

Parecería que es mejor tomar una hipoteca por un período más corto, existir durante varios años, apretarse el cinturón y luego vivir sin preocupaciones en su apartamento. Pero aquí nos espera La mayor desventaja de una hipoteca es que es difícil conseguir una hipoteca en buenas condiciones. La gran mayoría de las familias jóvenes ni siquiera piensa en este inconveniente.… Suelen pensar así: "a los bancos les interesa dar hipotecas, les resulta rentable, por eso compiten entre sí por los clientes y es fácil conseguir una hipoteca con buenas condiciones". De hecho, los bancos piensan no solo en los beneficios, sino también en los riesgos. Y en vista de que hay gente más que suficiente que quiere conseguir una hipoteca, los bancos limitan muy severamente las condiciones para emitir un préstamo y quienes no caen en estas condiciones son "castigados con un rublo". Como resultado, resulta que para obtener una hipoteca en buenas condiciones, debes ser casi un cliente ideal.

Si la hipoteca tiene desventajas tan grandes, ¿tal vez una familia joven esté mejor sin ella?

Todo depende de la situación. Consideraré la familia joven promedio, donde el esposo y la esposa no tienen padres ricos y tienen menos de 30 años.

Una familia joven puede vivir con sus padres o alquilar una casa. Es más barato que sacar una hipoteca, pero diré de inmediato que es inútil. En tal situación, la familia joven espera ahorrar dinero o pedir prestada la casa de los padres. Como resultado, la joven familia no acumula dinero para su apartamento, vive de los derechos de las aves hasta la muerte de sus padres, después de lo cual reciben el apartamento de sus padres y viven en él hasta su propia muerte. Los problemas de esta alineación son obvios: una larga vida como pájaro, la familia joven obtiene la antigua vivienda de los padres y, lo más importante, que sus hijos no tienen nada que dejar.

Otra opción es conseguir un apartamento del estado. Aquí, una familia joven generalmente se enfrenta a un gran problema. La era soviética ha terminado y el actual presidente todavía está condenado. Existen varios programas a través de los cuales puedes conseguir vivienda.

Primero, hay programas de subsidios federales. Pueden ser utilizados por personas con discapacidades, veteranos de guerra y víctimas de desastres. Como puede imaginar, una familia joven no suele caer en este grupo de personas.

En segundo lugar, está el programa federal "Ayuda para una familia joven", que proporciona vivienda a familias jóvenes con condiciones de vivienda difíciles. Este grupo incluye familias numerosas hasta los 35 años. Pero el presidente cortó este programa a principios de la década de 2000. Por ejemplo, en Volgogrado ahora unas 600 familias esperan un certificado de vivienda, se emiten de 30 a 40 certificados al año. Creo que ya está claro: esta no es una opción.

En tercer lugar, programas de vivienda municipal. Por lo general, estos programas tienen como objetivo apoyar a los funcionarios o hacer travesuras con la tierra. Puede averiguar qué travesuras hay en Internet. Es decir, la joven familia tampoco tiene nada que hacer aquí.

Como resultado, vemos que para la mayoría de las familias jóvenes solo la opción con una hipoteca es adecuada.

Consejos y puntos para ayudar a una familia joven con una hipoteca

Qué buscar al tomar una hipoteca

Primero, la tasa de interés. Incluso una diferencia en la tasa del 0,5% por ciento para un préstamo grande y a largo plazo significa un pago excesivo de decenas y cientos de miles de rublos. Aquí las tácticas son extremadamente simples: necesitas buscar la tarifa más baja.

En segundo lugar, debe prestar atención al monto del seguro. Muy a menudo se elimina de los cálculos, aunque las cantidades son decentes. Muchos bancos designan un seguro equivalente al 0.5-2% de la deuda principal, desglosan el monto por años para que parezca pequeño, pero el monto total del seguro será muy grande. Este es el consejo: Calcule inmediatamente el monto del seguro para todo el período.… A veces es más rentable tomar un préstamo con una tasa más alta y un seguro pequeño que con una tasa baja y un seguro grande.

En tercer lugar, preste atención al plan de amortización anticipada … Califica cómo te conviene. Absolutamente todas las familias adecuadas, tarde o temprano, comienzan a reembolsar el préstamo antes de lo previsto.

Venta de vivienda pignorada

Mucha gente piensa que esto es imposible. De hecho, este no es el caso. Los bancos le permiten vender / cambiar viviendas hipotecadas. La joven familia reembolsa el préstamo en su totalidad después de la venta o hipoteca una nueva vivienda. Por lo tanto, puede deshacerse de la hipoteca con bastante facilidad, aunque haya perdido su casa.

Hipotecas y deudas

Muy a menudo hay historias sobre cómo el banco tomó el apartamento por deudas hipotecarias. Sí, sucede, pero es extremadamente raro.

Los bancos se interesan en los deudores en caso de impago de las deudas dentro de los 3 meses; comienzan las llamadas de los gerentes. Si el deudor continúa sin pagar intereses y multas, el banco envía una solicitud al tribunal y el apartamento es arrestado. El deudor es procesado.

Solo los idiotas completos caen en este escenario. Después de todo, siempre puede vender un apartamento y deshacerse de un préstamo hipotecario. Así que no tengas miedo de esas malas historias.

Hipoteca e hijo

Al principio vale la pena mencionar la capital de la maternidad. Para apoyar la tasa de natalidad entre la población, el estado otorga un poco más de 400 mil rublos para el segundo hijo + subsidios regionales de hasta 100 mil rublos. Para el primer, tercer, cuarto y siguientes hijos, solo se otorga un subsidio regional. Este dinero se puede gastar para pagar la hipoteca actual o como pago inicial. Por supuesto, no un apartamento, como era el caso de los soviéticos, pero mejor que nada.

Si una familia joven tiene un hijo antes de recibir una hipoteca (como la mayoría), se encuentra en una situación muy difícil. Para los bancos, un hijo es un dependiente, lo que reduce drásticamente el atractivo crediticio de una familia joven. Los ingresos de la familia simplemente no son suficientes para obtener el préstamo que necesitan. Esto suele llevar a que la familia viva en un piso alquilado o con sus padres durante varios años, hasta que finaliza la baja por maternidad y la madre se va a trabajar.

Tener un segundo hijo por el bien del capital de la maternidad es una idea aún peor, porque Entonces definitivamente no verá una hipoteca.

Si una familia joven tiene un hijo después de recibir una hipoteca, por el contrario, resulta estar en condiciones favorables. Todos los subsidios municipales y federales se pueden utilizar para pagar la hipoteca actual. El nacimiento de un segundo hijo y la recepción del capital de maternidad en este caso es un impulso muy tangible para saldar la deuda.

Hipoteca y compartir

Es imposible obtener una hipoteca para compartir (de acuerdo con la ley, es posible, pero los bancos no otorgan tales préstamos). Pero puede comprar una habitación con un préstamo de consumo regular. Pague este préstamo en unos años. Luego vendió la casa, sacó una hipoteca y compró un apartamento completo. En términos financieros, este es un esquema muy rentable, mucho mejor que ahorrar dinero durante varios años (incluso en depósitos). Las desventajas de este esquema son vivir en un subconjunto y correr adicionalmente con la compra / venta.

Programa federal "Vivienda asequible"

Muchos acreedores recuerdan día del calendario negro 2011-04-04cuando se lanzó el nuevo programa de Vivienda Asequible. En los seis meses transcurridos desde ese día, las tasas hipotecarias han subido un 2% y los precios de la vivienda han aumentado un 15%. Pero, paradójicamente, este programa es una laguna para obtener una hipoteca en buenos términos con apoyo del gobierno. Las condiciones son realmente tentadoras: la tasa es de aproximadamente el 10%.

Para obtener dicha tasa, debe comprar un apartamento en un edificio nuevo, obtener una hipoteca por un período corto y tener un pago inicial alto. Solo aquellas familias que tienen grandes ahorros o utilizan un esquema compartido pueden ser elegibles para tales condiciones.

Compromiso de vivienda de los padres

Puede utilizar la casa de sus padres como garantía para la hipoteca. Esta es una técnica arriesgada ya que existe la posibilidad de perder el hogar paterno. Esta técnica debe usarse en dos casos.

En primer lugar, comprar una habitación nueva. Un préstamo hipotecario es más rentable que un préstamo al consumo y proporcionará un buen comienzo para una familia sin ahorros.

En segundo lugar, para reducir el pago inicial requerido. El pago inicial se determina a partir de la relación entre el préstamo y la garantía. Al aumentar el depósito, reducimos el pago inicial requerido.

Amortización anticipada

Los reembolsos anticipados son más eficaces desde el principio. Cuanto antes comience a pagar el préstamo antes de lo previsto, menos intereses tendrá que pagar.

Aquí está el truco más eficaz para pagar menos dinero por una hipoteca … Si canceló el próximo pago del préstamo y lanzó una cantidad para el pago anticipado, esta cantidad se utilizará en su totalidad para cancelar la deuda principal. Es decir, no se cobrarán intereses sobre este monto de reembolso anticipado.

Por ejemplo, un préstamo de 1.000.000 de rublos a 15 años al 14% tendrá un pago mensual de 13.300 rublos. Si reembolsamos el préstamo a 15.000 mensuales (1.700 rublos, como reembolso anticipado), reembolsaremos la totalidad del préstamo en unos 8 años. Esto se debe al hecho de que el monto total del reembolso anticipado se destina a liquidar la deuda principal.

Epílogo

En este artículo he tratado de mostrar los puntos principales de las hipotecas y los problemas relacionados con las hipotecas para las familias jóvenes. Por supuesto, no es posible cubrir todo, así que no tires tomates.

Finalmente, quiero preguntarles a los lectores: si tienen un conocido joven de la familia que quiere tener un lugar para vivir, permítanles leer este artículo. Quizás por esto te lo agradezcan mucho.