10 errores al comprar un apartamento que pueden resultar costosos

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 03:53

Se salvará por la atención a los matices, que a primera vista parecen insignificantes.

1. No revise documentos

El estudio a fondo de los documentos es una etapa tan elemental que parece que nadie se dejará atrapar por ello. Pero es precisamente esa confianza la que tiene todas las posibilidades de volverse fatal.

Por ejemplo, el vendedor mostrará un pasaporte, un documento ordinario, nada sospechoso. Y luego resulta que hace seis meses denunció a la policía que lo había perdido. Y ahora está intentando llegar a un acuerdo sobre una identificación no válida. En el futuro, esto puede prometer muchos problemas, incluso si el comprador finalmente logra probar su caso.

También hay errores y erratas menos obvios, por lo que la legalidad de la transacción corre el riesgo de ser cuestionada: diferentes fechas del mismo evento en los documentos o una falta de coincidencia en una letra en los nombres.

Qué hacer

Siempre lea cada documento con atención, incluso si tiene un contrato modelo frente a usted. Verifique fechas, nombres, apellidos, toda la información clave. El servicio especial del Ministerio del Interior "Verificar la lista de pasaportes rusos inválidos" ayudará a establecer la autenticidad del pasaporte. Para hacer esto, solo necesita una serie y un número de documento.

2. Ignora la legalidad del diseño

El estado prohíbe romper y construir muros al azar. La arbitrariedad es peligrosa aquí: atravesarán la puerta de un apartamento y toda la escalera se derrumbará. Por lo tanto, se debe acordar cualquier remodelación.

Si el dueño anterior no completó la alteración de acuerdo con la letra de la ley, esta responsabilidad recaerá sobre los hombros del nuevo dueño de la vivienda y requerirá mucho tiempo y mucho dinero. Además, algunas transformaciones nunca serán aprobadas. Y tendrá que devolver las paredes a los lugares establecidos de acuerdo con los documentos, de lo contrario, el apartamento incluso puede ser quitado y vendido en una subasta pública.

Qué hacer

Solicite un extracto ampliado del Registro Unificado de la Propiedad Inmobiliaria del Estado, que contiene el plano técnico del apartamento. Entonces será posible compararlo con la disposición real de las estructuras y comprender si todo está en orden. En algunos casos, el hecho de una remodelación no coordinada se registrará en el plan.

3. No verifique la información de archivo sobre los registrados en el apartamento

Sucede que un certificado de registro en el formulario 9, donde se indica todo lo registrado en el apartamento, no genera dudas. Pero hay categorías controvertidas de inquilinos que vale la pena conocer, incluso si son despedidos.

Por ejemplo, estos son los que faltan. Si el tribunal ha reconocido a una persona como tal, la Ley de la Federación de Rusia del 25 de junio de 1993 No. 5242-1 puede escribirla. Pero cuando la persona desaparecida regresa, tiene derecho a reclamar la restauración del registro en el antiguo lugar de residencia.

La situación es similar con los presos. Desde 2015, dejaron de ser expedidos por la Ley Federal de 31 de diciembre de 2014 No. 525-FZ para registrarlos en los lugares de privación de libertad. Sin embargo, las penas de prisión son largas, por lo que teóricamente existe el riesgo de que el delincuente, después de cumplir su condena, regrese e intente registrarse en su antiguo apartamento.

Qué hacer

Debe solicitar al vendedor dos certificados:

• Archivo sobre el registro en el formulario 9. No siempre se proporciona voluntariamente, porque contiene datos personales de antiguos residentes. Pero es este documento el que muestra en dinámica a todos los que alguna vez se han registrado en el apartamento.
• Ayuda en el formulario 12. Contiene información sobre si alguna vez alguien de las categorías “problema” se ha registrado en el apartamento.

4. No requiere el consentimiento del cónyuge del vendedor

La propiedad adquirida en matrimonio se considera propiedad conjunta, incluso si se registra solo a nombre del esposo o la esposa. Por tanto, uno de los cónyuges no tiene derecho a vender un apartamento sin el consentimiento del otro. Un trato hecho sin la aprobación de la segunda persona puede ser impugnado.

Pero eso no es todo. De todos modos, a veces surgen problemas similares, incluso si el propietario del apartamento está divorciado. Por ejemplo, el exmarido y la esposa no lograron dividir la propiedad y aún así la poseen conjuntamente.

Qué hacer

Requerir un consentimiento notariado del segundo cónyuge o una decisión judicial sobre la división de la propiedad, según la cual la propiedad se transfirió al vendedor.

5. No sé cómo se formalizó la privatización

Si, en el momento de la privatización, una persona que tenía derecho a participar en ella rechaza su parte, entonces conserva el derecho a vivir en el apartamento de por vida.

Suena un poco más aterrador de lo que realmente es. Dicho inquilino puede aceptar voluntariamente hacer el check-out del apartamento y registrarse en otro lugar, y también hacerlo por orden judicial.

Sin embargo, si el comprador no aclara este problema de inmediato, corre el riesgo de participar en un largo litigio en el futuro.

Qué hacer

Verifique los documentos para la privatización y compare las fechas en ellos con la lista de inquilinos registrados en ese momento en el apartamento, que se indican en el certificado de archivo en el formulario 9.

Y si encuentra a una persona con derecho a vivir de por vida, reciba de él una declaración notariada de renuncia a este derecho y un documento de registro en una nueva dirección después de que sea dado de alta del antiguo apartamento.

6. No mire el certificado de capacidad legal del vendedor

Cualquier trato es válido si sus participantes tenían una mente sobria y una memoria sólida. Desafortunadamente, la incapacidad no es obvia: puedes comprarle un apartamento a un propietario que parezca sano y luego descubrir que no tiene derecho a venderlo. Y al final quedarse sin dinero y sin piso.

Qué hacer

Pídale al vendedor un certificado de capacidad legal de un psiquiatra y un narcólogo. Además, si es posible, es mejor ir al médico con él para asegurarse de que no compró documentos en la transición.

7. Descartar herederos

La compra de un apartamento heredado por el propietario es una fuente potencial de problemas. Por supuesto, las cosas no van necesariamente de acuerdo con el peor de los casos.

Pero a veces, después de la venta, aparecen herederos privados que desafían el trato. Ellos también podrían solicitar un apartamento, por lo que el proceso de división del espacio habitable debe reiniciarse. El comprador en esta situación resulta herido inocentemente.

Qué hacer

Cuanto más tiempo ha pasado desde que se recibió la herencia, menor es el riesgo de que aparezcan personas insatisfechas. Así que busque en el certificado del año en que se transfirió el apartamento. Y consulte con un abogado, déjele que verifique la situación específica de la vivienda que va a comprar.

8. Perder la vista de los niños

Si el propietario tiene hijos, es posible que el apartamento haya sido comprado con capital de maternidad. En este caso, los padres están obligados a compartir la vivienda con sus hijos. Si no se selecciona, la transacción puede ser impugnada.

Pero las acciones de los niños decoradas en el apartamento prometen problemas adicionales. Si el propietario es menor de edad, el consentimiento para la venta debe ser otorgado por las autoridades de tutela. Y si los niños tienen más de 14 años, ellos mismos.

Qué hacer

Pídale al vendedor de bienes raíces un certificado del Fondo de Pensiones que indique que el capital de maternidad no se utilizó para comprar un apartamento. Si los propietarios son niños, asegúrese de que todos los consentimientos necesarios estén en el paquete de documentos.

9. No verifique los pagos de la vivienda y los servicios comunales

Ni siquiera se trata de deuda. Si el propietario anterior no pagó el apartamento comunal, las deudas siguen siendo suyas. La excepción es la revisión, aquí el nuevo propietario deberá reembolsar el impago.

Vale la pena mirar las facturas de servicios públicos para asegurarse de que el apartamento comunal no lo arruine en el futuro. Porque incluso en una ciudad, las cantidades a veces difieren mucho de un distrito a otro y de una empresa de gestión a otra.

Las deudas del propietario anterior están en riesgo cuando son enormes. Y si ya ha entrado en un procedimiento de quiebra, entonces la transacción de venta puede declararse inválida y el apartamento puede devolverse a la masa para pagar las deudas.

Qué hacer

Solicite mostrar los pagos de los últimos meses.

10. Hacer trampa con el contrato

La gente recurre a todo tipo de trucos para evadir impuestos. Por ejemplo, se sugiere que no se ingrese en el contrato el monto total de la transacción. Puede ser beneficioso para el vendedor, pero no para el comprador.

En cuyo caso, el comprador hará todas las reclamaciones por exactamente la cantidad indicada en los documentos. Tampoco podrá recibir la deducción fiscal completa por la compra de vivienda. Y cuando vende más rápido que tres años después, corre el riesgo de pagar más impuestos de los que podría.

Además, no es necesario pactar una escritura de donación en lugar de un contrato de compraventa, cuando la transferencia de dinero se formaliza mediante algún documento. En primer lugar, el comprador tendrá que pagar el impuesto, por los ingresos en forma de bienes inmuebles recibidos como regalo de alguien que no sea un pariente cercano. En segundo lugar, la transacción puede quedar invalidada.

Qué hacer

Escribe la verdad en el contrato. La falsificación es beneficiosa para el vendedor, pero primero debe pensar en usted y en sus ventajas.